Was versteht man unter dem „Cash Flow“?
Skizieren Sie die Grundstruktur des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens.
„Cash Flow“ = Saldo sämtlicher direkter Einnahmen und Ausgaben einer Periode
Discounted-Cash-Flow-Verfahren = Saldo der künftigen Aufwands- und Ertragszahlungen wird zum jeweiligen Zeitpunkt in seiner tatsächlichen Höhe diskontiert und zu einem Barwert summiert
Wie verhalten sich Einnahmen und Ausgaben im Hinblick auf mögliche Steigerungen?
Einnahmesteigerungen treten mit gewisser zeitlicher Verzögerung ein, da Mietanpassungen stufenweise vertraglich durchgesetzt werden müssen
Ausgaben steigen dagegen meist kontinuierlich und mit zunehmendem Alter der Immobilie überproportional zu den Einnahmen
Erläutern Sie die wesentlichen Unterschiede zwischen Ertragswertverfahren und DCF-Verfahren.
Ertragswertverfahren =
aktuelle und nachhaltig zu erzielende Roherträge sowie BWK
Annahme, dass diese während der Restnutzungsdauer in ihrer Höhe konstant sind
DCF-Verfahren =
Berücksichtigung einer Vielzahl von Prognosegrößen zum Datum des Eintritts
Charakterisieren Sie das DCF-Verfahren hinsichtlich möglicher Vor- und Nachteile bei der Anwendung.
Vorteile:
übersichtliche Darstellung aller Bewertungsparameter
Flexibilität zur Behandlung unterschiedlicher Betrachtungsebenen
Darstellung unregelmäßiger oder zyklischer Ein- und Ausgabenverläufe
Nähe zum Marktgeschehen
Berücksichtigung konjunktureller Trends und Zukunftserwartungen
variierende Diskontierungszinssätze im Zeitablauf
Nachteile:
richtige Bestimmung des Cash-Flows
Wahl des Diskontierungszinssatzes
Qualität der Bewertung abhängig von prognostizierten Ausgangsgrößen
Erläutern Sie die prinzipielle Vorgehensweise des Residualwertverfahrens.
Ausgangspunkt: bestmögliche (im Rahmen gesetzlicher u. wirtschaftlicher Möglichkeiten) zu realisierende Nutzungskonzeption
Ermittlung eines fiktiven Wert (Vergleichswert oder Ertragswert)
Subtraktion sämtlicher zur Konzeptverwirklichung notwendigen Bau-, Entwicklungs-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten sowie Unternehmergewinn
Ergebnis: Residuum (Restgröße)
Grundstückswert, der für einen Investor noch wirtschaftlich tragfähig ist
Beurteilen Sie das Residualwertverfahren.
Schwachpunkte:
geringfügige Ungenauigkeiten bei Ermittlung Ertragswerts oder Kosten haben überproportionale Auswirkung auf Residuum
Zuverlässigkeit der Wertermittlung dadurch beeinträchtigt
hohes Maß an Sorgfalt bei der Ermittlung der marktgerechten Eingangsgrößen (insbesondere Werts nach vollendeter Bebauung, Baukostenermittlung, Vermietungs- und Vermarktungskosten) angebracht
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