Welcher Wert soll mithilfe des Planungsschadensrechts ausgeglichen werden?
Das Planungsschadensrecht soll in erster Linie den Wertverlust ausglei-chen, der in der Differenz zwischen dem Grundstückswert vor und nach der Planung besteht.
Welche Ausgleichsregelungen bestehen bei Vorliegen eines Planungsscha-dens grundsätzlich?
Hinsichtlich des Ausgleichs sind grundsätzlich zwei Fallgruppen zu unter-scheiden:
1. Wird aufgrund einer Planänderung in die Rechtsposition des Eigentü-mers eingegriffen und findet eine Übereignung des Grundstücks (an ei-nen Dritten) nicht statt, so besteht ein Anspruch auf Geldausgleich.
2. Ein Übernahmeanspruch besteht dann, wenn es dem Eigentümer wirt-schaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten, in der bisherigen Art oder in einer anderen Art zu nutzen.
Unter welchen Bedingungen tritt ein Vertrauensschaden ein?
Ein Vertrauensschaden besteht, wenn ein Eigentümer, dessen Grundstück in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplangebiet gelegen ist, Vorberei-tungen zur Verwirklichung der plangerechten Nutzungsmöglichkeit ge-troffen hat, die dann durch Planänderungen an Wert verlieren.
Welche Fallgruppen sind im Zusammenhang mit der Sieben-Jahres-Frist zu unterscheiden?
Planänderung innerhalb von sieben Jahren, sofern die Möglichkeit einer zulässigen Nutzung besteht, Planänderung außerhalb von sieben Jahren.
Der Grundstückseigentümer N. besitzt ein Grundstück, das mit einem siebengeschossigen Wohnhaus bebaut ist. Die Gemeinde S. hat im Bebau-ungsplan Nr. 37 für das Grundstück des Eigentümers N. eine Geschosszahl von Z = 9 festgesetzt. Aufgrund der Änderungen in der Gemeindepolitik soll zukünftig nur noch eine fünfgeschossige Bebauung ermöglicht werden. Der Bebauungsplan Nr. 37 wurde rechtskräftig geändert und wird nunmehr mit Nr. 37a bezeichnet.
Wonach ist der Planungsschaden zu bemessen, wenn
a) die Rechtskraft der Änderung innerhalb der Sieben-Jahres-Frist erfolgt?
b) die Rechtskraft der Änderung erst nach der Sieben-Jahres-Frist eintritt?
Bestimmen Sie die Höhe des Wertverlustes für den Fall a) und b) im Rah-men einer Marktwertermittlung.
Teilaufgabe a)
Sachverhalt:
Ausgeübte Nutzung: Z = 7 Vormals zulässige Nutzung: Z = 9 Geänderte Nutzung: Z = 5 Planänderung: innerhalb der Sieben-Jahres-Frist (wobei „Z“ für Zahl der Geschosse steht)
Grundsatz:
Innerhalb der Sieben-Jahres-Frist bemisst sich der Planungsschaden nach der Differenz aus dem Wert des Grundstücks aufgrund der (vormals) zu-lässigen Nutzung und dem Wert, der sich infolge der Planänderung ergibt (§ 42 Abs. 2 BauGB).
Lösungsansatz:
Zu ermitteln ist die Wertdifferenz des Grundstücks unter Zugrundelegung der (vormals) zulässigen neungeschossigen Nutzung und der nunmehr geänderten fünfgeschossigen Nutzung. Diese Differenz bezeichnet den Planungsschaden.
Teilaufgabe b)
Ausgeübte Nutzung: Z = 7 Vormals zulässige Nutzung: Z = 9 Geänderte Nutzung: Z = 5 Planänderung: nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist (wobei „Z“ für Zahl der Geschosse steht)
Nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist bemisst sich der Planungsschaden nach dem Eingriff in die ausgeübte Nutzung (§ 42 Abs. 3 BauGB).
Zu ermitteln ist die Wertdifferenz des Grundstücks unter der Vorausset-zung, dass ein Eingriff in die ausgeübte Nutzung (Z = 7) besteht. Da durch die Umplanung kein Eingriff in die ausgeübte siebengeschossige Nutzung erfolgt, besteht kein Entschädigungsanspruch.
Was unterscheidet die Entschädigungsregelungen der §§ 39 bis 44 BauGB von den Entschädigungsregelungen nach den §§ 93 bis 103 BauGB? (Diese Aufgabe ist im Zusammenhang mit dem vorausgegangenen Ab-schnitt zu sehen.)
Die Regelungen nach §§ 39 bis 44 BauGB beruhen stets auf planerischen Eingriffen, wohingegen die Regelungen nach §§ 93 bis 103 BauGB die „klas-sische“ Enteignung durch Verwaltungsakt zum Gegenstand haben.
Das Grundstück des Eigentümers D. liegt gemäß Bebauungsplan Nr. 22 in einem Mischgebiet und ist zum Bewertungsstichtag mit einem Wohnge-bäude bebaut. Durch die Änderung eines Bebauungsplans Nr. 22 erfolgt fünf Jahre nach dem Eintritt seiner Rechtskraft eine Umzonung des Mischgebiets (MI) in ein Gewerbegebiet (GE). Worin begründet sich der Planungsschaden?
Einerseits ergibt sich eine auf Dauer angelegte zu entschädigende Boden-wertminderung durch den geringeren Bodenwert eines Gewerbegebiets gegenüber einem Mischgebiet. Andererseits kann sich die Wohnlage auf-grund der nunmehr bestehenden Gewerbelage deutlich verschlechtern und zu einer Minderung von Mieteinnahmen führen.
Für das Grundstück ist die Bodenwertdifferenz zu ermitteln, für das auf-stehende Gebäude ist – bezogen auf seine Restnutzungsdauer – der kapi-talisierte Minderwert aus reduzierten Mieten zusätzlich anzusetzen (so-fern eine Minderung nachgewiesen werden kann).
Wie muss ein zu entschädigender Vermögensnachteil begründet sein?
Als Vermögensnachteil ist nicht schon der abstrakte Vermögensnachteil im Grundstückswert zu sehen, der sich allein aus der Planänderung ergibt, sondern erst ein konkreter, objektiver Vermögensnachteil, durch den der Betroffene in seiner Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt wird.
Welche Auswirkung hat die BGH-Entscheidung von 2016 bei der Bewer-tung von Flächen, die von „isolierten“ eigentumsverdrängenden Planungen betroffen sind?
Bei hohen Bodenwerten kann die zu ermittelnde Entschädigung unter Berücksichtigung der ausgeübten Nutzung erheblich von dem Wert der Flächen abweichen, der auf der ehemals planungsrechtlich zulässigen Nutzung basiert.
Wann entfällt innerhalb der Sieben-Jahres-Frist der Entschädigungsanspruch?
Etwa wenn eine Veränderungssperre wirksam wird und der Eigentümer nicht nachweisen kann, dass er bereit und in der Lage ist, ein Planungs-vorhaben entsprechend dem ursprünglichen Planungszustand zu verwirklichen.
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