Der Anspruch auf Auflassung (Übereignung) - § 433 I 1 BGB
Einigung §§ 433, 145 ff. BGB
Umstritten ist, ob der Grundsatz “falsa demonstratio non nocet” vor dem Hintergrund der Formbedürftigkeit des Einigung gilt.
Dagegen spricht der Schutz- und Beweissicherungszweck des § 311b I BGB. Der Rechtsverkehr vertraut auf die notarielle Beurkundung.
Richtig ist es aber zumindest dann, wenn kein Schaden für den Rechtsverkehr droht, der Privatautonomie den Vorrang einzuräumen.
Keine Wirksamkeitshindernisse
§ 117 BGB Schwarzkauf
Typisches Wirksamkeitshindernis bei Grundstücksgeschäften ist § 117 BGB (Scheingeschäft).Das beurkundete (Schein)Geschäft ist gem. § 117 I BGB nichtig. Gem. § 117 II soll das verdeckte Geschäft gelten, wenn die allgemein zur Anwendung gelangenden Vorschriften eingehalten werden. Da dem verdeckten Geschäft die erforderliche Form fehlt, ist es grds. gem. §§ 125, 311b BGB nichtig. Gem. § 311b I S. 2 BGB tritt jedoch Heilung ein, wenn die Auflassung erfolgt.
§ 125 BGB Form
Anwendbarkeit und Form des § 311b I BGB
Formbdürftig sind alle Verträge, durch die sich ein Teil zum Grundstückserwerb oder zu einer Grundstücksübertragung verpflichtet.
Formbedürftig sind darüber hinaus alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das Geschäft zusammensetzt, dh welche derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Somit auch “Zusatzvereinbarungen”.
Formbedürftig sind auch vorbereitende und einleitende Verträge, sofern durch sie bereits die Verpflichtung iSd § 311b I BGB entsteht (zB Vorkaufsrechtseinräumung; unwiderrufliche vollmacht zur Grundstücksveräußerung).
Bei Verträgen, die mittelbaren Zwang zu Veräußerung oder Erwerb begründen, ist für die Anwendbarkeit des § 311b I BGB maßgeblich, ob die Abreden unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten die Entschließungsfreiheit ausschließen (zB hohe Vertragsstrafen, Verfall von Kaufpreiszahlungen).
Die Genehmigung (§ 182 BGB) bedarf keiner Form, § 182 II BGB. Das Beurkundungsverfahren erfolgt beim Notar nach den Regeln des BeurkG.
Nichtigkeit und Rückabwicklung
Die Nichtbeachtung des § 311b I BGB führt zur Nichtigkeit des Vertrages, § 125 S. 1 BGB. Für die übrigen Vertragsbestandteile gilt § 139 BGB (Vermutung der Gesamtnichtigkeit). Falsa demonstratio ist kein Formmangel. Die Rückabwicklung des nichtigen Vertrages erfolgt nach den Vorschriften des EBV (§§ 987 ff. BGB) und ggf. nach Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB). Zu beachten ist vor allem der Nutzungsersatz gemäß § 988 BGB analog §§ 812 ff. BGB.
Heilung - § 311b I S. 2 BGB
Bei Aufalssung (§ 925 BGB) und Eintragung (§ 873 I aE BGB) wird der formnichtige Vertrag ex nunc (dh ab dann) wirksam.
Keine Nichtigkeit trotz Formmangels - § 242 BGB
Die Rspr. hat die Nichtigkeitsfolge der § 311b I, 125 BGB in Anwendung des § 242 BGB zum Schutz des Käufers in folgenden Fällen verneint:
Vorsätzliche Verhinderung der Formeinhaltung, um sich bei Bedarf der Verpflichtung entziehen zu können
formlose Bestimmung des Hofeerben im Geltungsbereich der Höfeordnung
Verhinderung der Formeinhaltung durch Ausübung wirtschaftlichen oder sozialen Drucks (egal ob Entzugsmöglichkeit beabsichtigt).
Rechtsfolge
Soweit keine Erlöschensgründe oder rechtshemmende Einreden bestehen, muss der Verkäufer den Auflassungsanspruch des Käufers aus § 433 I BGB erfüllen. Dies erfolgt durch Übereignung (§§ 873, 925 BGB) und Übergabe.
Eigentumserwerb an Grundstücken - §§ 873, 925 BGB
Dingliche Einigung §§ 873, 925 BGB (Auflassung)
Dingliche Einigung - §§ 873, 145 ff. BGB
Die Einigung (§ 873 BGB) ist ein auf dingliche Rechtsänderung (Eigentumsübergang) gerichteter Vertrag. Dieser ist vom Kausalgeschäft (zB Kauf) unabhängig und getrennt zu behandeln. Es gelten die allgemeinen Vorschriften. Besondere Auslegungsregel; § 926 I 2 BGB.
Auflassungserklärung - § 925 I BGB
§ 925 I BGB erweitert die Einigung iSd § 873 BGB um ein Formerfordernis. Die Einigung erfolgt regelmäßig vor einem Notar unter gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner. “Gleichzeitig” bedeutet aber nicht “persönliche” Anwesenheit, Stellvertretung ist zulässig. Die Einigung wird vom Notar beurkundet, was jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung darstellt, sondern lediglich dem Eitnragungsverfahren dient (§§ 20, 29 GBO).
Bedingungsfeindlichkeit - § 925 II BGB
Eine bedingt (§ 158 BGB) Einigung (zB Eigentumsvorbehalt) ist nicht möglich. Das Sicherungsinteresse des Verkäufers kann dennoch befriedrigt werden:
Notar als Treuhänder/ Treuhandkonto.
Parteianweisugn an Notar, die Eintragung (§§ 13 ff. GBO) erst bei Bedingungseintritt (zB Nachweis der Kaufpreiszahlung/ Zahlung auf Notartreuhandkonto) zu betreiben.
Vormerkung des Rückaufalssungsanspruchs.
Auflösende Bedingung oder Befristung des Kaufs (nicht der Auflassung) und Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) des bedingten Rückaufalssungsanspruchs im Grundbuch.
Kaufpreishypothek.
Mit der auflassung wird eine Hypothekenbestellung für die Kaufpreisforderung vereinbart. Verbindung gem. § 16 II GBO.
Zu beachten ist, dass § 925 II BGB nicht gilt, wenn eine ohnehin bestehende Rechtsbedingung durch besondere Vereinbarung zur rechtsgeschäftlichen Bedingung erhoben wird (zB Auflassung soll von der Erteilung einer ohnehin notwendigen, behördlichen Genehmigung abhängig sein. Grundstücksübereignung als Gründergesellschafterbeitrag unter der Bedingung, dass die AG entsteht.).
Eintragung im Grundbuch § 873 I BGB
Nötig ist eine rechtswirksame Eintragung der Einigung im Grundbuch. Die Nichtbeachtung der Eintragungsvorschriften (§§ 13, 19, 20, 29, 39 GBO) begründet indes keine Unwirksamkeit. Unwirksam ist allerdings jede Eintragung, deren Inhalt nicht ermittelbar ist (Bestimmtheitsgrundsatz!). Gleiches gilt für Eintragungen von Privaten oder sachlich unzuständigen Beamten bzw. erzwungene oder durch Täuschung erlangte Eintragungen.
Auslegung der Eintragung
Die Eintragung ist der Auslegung zugänglich. Sie ist auszulegen, wie ein Dritter sie zur Zeit der Eintragung verstehen musste, §§ 133, 157 BGB analog.
Divergenzen von Eintragung und Einigung
Es ist denkbar, dass der Inhalt der Eintragung über die Einigung hinausgeht bzw. hinter ihr zurückbleibt. Grundsätzlich gilt, dass die Eintragung allein keine materielle Rechtswirkung hat (dh keine rechte entstehen lässt), sondern nur einen Rechtsschein iSd § 892 BGB begründet.
Einigsein § 873 II BGB
Dingliche Einigungen iSd § 873 I BGB sind bis zur Grundbucheintragung nur nach Maßgabe des § 873 II BGB für die Parteien bindend, also im Grundsatz frei widerruflich. Einer Auffassung zufolge ist die auflassung iSd § 925 BGB immer bindend, da § 873 II BGB nur für formlose Einigungen gelte. Nach a.A. gitl § 873 II BGB auch für die Auflassung. Letztlich dürfte der Streit kaum Relevant haben, da die Auflassung iSd § 925 BGB regelmäßig notariell beurkundet wird und somit den Voraussetzungen des § 873 II BGB entspricht.
Berechtigung
Die Berechtigung zur Auflassung folgt aus der unbeschränkten Eigentümerstellung (§ 903 BGB) bzw. der Verfügungsbefugnis aus Gesetz (zB § 80 InsO) oder Rechtsgeschäft (§ 185 BGB). Ist der Veräußerer nicht oder nicht mehr berechtigt, kann dies gem. §§ 878, 892 BGB überwunden werden.
Es kommt zum Eigentumswechsel am Grundstück, Mängel des Kausalgeschäftes ändern daran nichts. Es gilt das Abstraktionsprinzip.
Wesentliche Bestandteile (§§ 93, 94 BGB) des Grundstücks gehen automatisch mit in das Eigentum des Erwerbers über.
Für Zubehör iSd § 97 BGB gilt § 926 BGB. Im Zweifel erwirbt der Erwerber des Grundstücks nach §§ 873, 925 iVm § 926 I 2 BGB gleichfalls Eigentum am Zubehör. Die Überwindung der Nichtberechtigung ist nach §§ 926 II, 932 BGB möglich. Der automatische Eigentumsübergang von Zubehör ist indes disponibel.
Grundstückserwerb vom nicht mehr Berechtigten - § 878 BGB
§ 878 BGB bestimmt die Unbeachtlichkeit einer nachträglichen Verfügungsbeschränkung (zwsichen Einigung und Eintragung) und ermöglicht somit den Erwerb vom nicht mehr Berechtigten.
Auflassung §§ 873 I, 925 BGB
Einigung über den Eigentumsübergang an dem Grundstück in gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsparteien vor einem Notar, §§ 873, 925 BGB. Notarielle Beurkundung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung.
bindende Auflassung §§ 878, 873 II BGB
notarielle Beurkundung oder Prozessvergleich
Die vom Notar beurkundete (nicht nur beglaubigte) Auflassungserklärung der Vertragspartner bindet die Kontrahenten. Gem. § 127a BGB genügt auch die Protokollierung im Prozessvergleich.
Einigung vor dem Grundbuchamt bzw. Abgabe der Erklärung
Die Beteiligten erreichen ebenso die Bindung, wenn sie die Auflassung direkt vor dem Grundbuchbeamten erklären. Es genügt schließlich sogar die dortige Einreichung einer (ggf. privatschriftlichen) gemeinsamen Erklärung.
Übergabe einer Eintragungsbewilligung an Erwerber
Händigt der Veräußerer dem Erwerber eine den Vorschriften der §§ 28, 29 GBO genügende Eintragungsbewilligung iSd § 19 GBO aus (willentlicher Besitzwechsel am Papier), so ist die Einigung ebenfalls bindend.
Eingang des Antrags beim GBA
Der Antrag auf Eintragung der Auflassung muss beim Grundbuchamt eingegangen sein. Antragsteller können Veräußerer und Erwerber sein, § 13 I 2 GBO. Zu beachten ist, dass dieser Antrag letztlich auch Grundlage der Eintragung sein muss. Die Rücknahme oder Zurückweisung des Antrages ist somit schädlich.
nachträglicher Wegfall der Berechtigung
bisherige Berechtigung
Nach h.M. gilt § 878 BGB nur für die Verfügung eines Berechtigten. War der Verfügende schon vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung Nichtberechtigter, greift § 878 BGB nicht. Es gilt dann ausschließlich § 892 BGB.
Wegfall der Berechtigung durch Verfügungsbeschränkung
Verfügungsbeschränkung ist jede außerhalb des Grundbuchs entstehende (relative/absolute) Beeinträchtigung der Verfügungsbefugnis des Berechtigten.
Sie kann aus Gesetz oder behördlicher Anordnung (§ 135 f. BGB) folgen (zB Insolvenz, Beschlagnahme des Grundstücks)
Darüber hinaus kann in Ausnahme zu § 137 S. 1 BGB auch rechtsgeschäftlich eine Verfügungsbeschränkung vereinbart werden.
auf andere Ereignisse ist § 878 BGB nicht anwendbar
Auswirkungen des Verlusts der Geschäftsfähigkeit bzw. des Todes des Veräußerers auf die Einigung bestimmen sich nach § 130 II BGB. Der Verlust der Rechtsinhaberschaft bewirkt, dass eine Auflassung mit dem neuen Eigentümer zu vereinbaren ist (Ausnahme: Erbfolge, § 1922 BGB). Verlust der Vertretungsmacht ist für den Rechtsinhaber unschädlich. Erwerbsbeschränkungen (zB einstweilige Anordnung eine bindende Auflassung nicht zu vollziehen, weil der Kaufvertrag nichtig ist und der rechtsgrundlose Erwerb verhindert werden soll) gelten nicht für den Veräußerer - kein § 878 BGB.
Die Verfügung bleibt wirksam. Die nachträgliche Verfügungsbeschränkung ist insoweit bedeutungslos. § 878 BGB bewirkt aber nicht den Eigentumserwerb. Dieser richtet sich ausschließlich nach § 873 BGB. Es muss folglich die tatsächliche Eintragung der Auflassung in das Grundbuch erfolgen.
Grundstückserwerb vom Nichtberechtigten - § 892 I 1 BGB
Im Anschluss an das Grundschema ist unter dem Punkt “Überwindung der Nichtberechtigung” wie folgt weiterzuprüfen:
I. Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäftes
Rechtsgeschäft
Es muss sich um eine Übereignung iSv §§ 873, 925 BGB handeln und darf nicht um einen gesetzlichen oder hoheitlichen Erwerbstatbestand gehen. Voraussetzung ist die rechtsgeschäftliche Mitwirkung des Erwerbers. Als einzige Ausnahme ist der gutgläubige Erwerb auch bei gesetzlichem Rechtserwerb möglich, sofern dieser eine unmittelbare Folge einer rechtsgeschäftlichen Verfügung ist (zB gutgläubiger Vormerkungszweiterwerb).
Verkehrsgeschäft
Ein Verkehrsgeschäft liegt nur vor, wenn Veräußerer und Erwerber wirtschaftlich betrachtet nicht eine Person sind. Das Erfordernis der wirtschaftlichen Verlagerung hat seine Grundlage im Zweck des § 892 BGB, den Rechtsverkehr zu schützen. Eine Verfügung zwischen einer GmbH und ihrem einzigen Gesellschafter als Privatperson stellt kein Geschäft des Verkehrs dar, wenn auch beide Parteien von verschiedener Rechtspersönlichkeit sind.
Sonderproblem - Verfügung über Eigentum bei GbR-Beteiligung
Ein Sonderproblem verkörpert der Anteilserwerb an einer Grundstücks-GbR. In der Praxis wird Grundvermögen häufig in einer GbR (§ 705 BGB) gehalten. Die grundbuchfähige GbR ist selbst Eigentümerin. Der Eintritt in die GbR ermöglicht einen dem übernommenen Gesellschaftsanteil entsprechenden Erwerb des Grundvermögens, wobei die aufwendige Eigentumsübertragung gem. §§ 873, 925 BGB erspart bleibt. Die Rechtsprechung lässt den Erwerb von Anteilen einer solchen reinen Grundstücks-GbR nicht unter § 892 BGB fallen. Die gesamthänderische Mitberechtigung der Gesellschafter am Grundstück als GbR-Vermögen (§ 718 BGB) ist nämlich nur Ausfluss der Gesellschafterstellung, nicht aber Inhalt des Mitgliedschaftserwerb.
II. Legitimation des Nichtberechtigten durch unrichtiges Grundbuch
unrichtiges Grundbuch
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn formelle und materielle Rechtslage nicht übereinstimmen. So wenn das Grundbuch den Verfügenden entgegen der wahren Rechtslage als Inhaber eines Grundstücks ausweist oder das grundbuch eine Verfügungsbeschränkung nicht ausweist und der Verfügende insoweit als Nichtberechtigter handelt, indem er unbeschränkt verfügt.
Legitimation des Veräußerers
Das Grundbuch muss gerade den Veräußerer in seiner Person ausweisen. Ausnahme bildet der gesetzliche Erwerb nach § 1922 BGB: Der Erbe wird wie der noch eingetragene Erblasser legitimiert. Der Erbe weist sein Erbrecht durch den Erbschein nach. Dabei kann es zum sogenannten Doppelfehler kommen: Der Erblasser war bereits zu Unrecht eingetragen und der Erbe ist nicht wirklicher Erbe des Erblassers, sondern nur formell durch Erbschein legitimiert. Derjenige, der von einem Scheinerben eines nur buchberechtigten Erblassers zB Eigentum erwirbt, muss daher doppelt gutgläubig sein: bzgl. § 892 BGB und § 2366 BGB.
eintragungsfähige Tatsache
Legitimation durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs kommt nur für Angaben in Betracht, die das Grundbuch im Rechtssinne (§ 894 BGB) unrichtig machen können. Geschütz ist das Vertrauen auf das:
Bestehen der im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte
Nichtbestehen nicht eingetragener, eintragungsfähiger dinglicher Rechte
Nichtbestehen nicht eingetragener, eintragungsfähiger relativer Verfügungsbeschränkungen zB kein Insolvenzvermerk
III. Redlichkeit des Erwerbers
Der Erwerber muss gutgläubig sein. Anders als im Mobiliarsachenrecht (vgl. § 932 II BGB) schadet dem Erwerber eines Grundstückes nur positive Kenntnis von der Nichtberechtigung des buchmäßig Ausgewiesenen. Somit muss der wahre Rechtsinhaber auch einen grob fahrlässigen Erwerber fürchten und kann dem Rechtserwerb nur durch Widerspruch vorbeugen. Obwohl Rechtsscheinträger der öffentliche Glaube des Grundbuchs ist, muss der Erwerber das Grundbuch nicht kennen. Es ist egal, ob sich seine Gutgläubigkeit auf einer tatsächlichen Grundbucheinsicht gründet oder eine andere Ursache hat.
Redlichkeitsvermutung - Beweislast
Aus dem Wortlaut des § 892 I 1 BGB ergibt sich, dass die redlichkeit des Erwerbers zu vermuten ist.
Perfektionierung des Rechtserwerbs
Gutgläubigkeit und die übrigen Voraussetzungen des § 892 BGB müssen grundsätzlich zum Zeitpunkt der Perfektionierung des Rechtserwerbs, dh zur letzten Erwerbsvoraussetzung vorliegen.
Vorgezogener Zeitpunkt
Wegen der langen Laufzeiten des Eintragungsverfahrens und der damit verbundenen Rechtsunsicherheiten stellt sich die Frage, ob der Gutgläubigkeitszeitpunkt vorverlagert werden kann.
Ist die Eintragung letzte Erwerbsvoraussetzung, kann der Zeitpunkt gem. § 892 II BGB vorgezogen sein (ähnliche Regelung in § 878 BGB).
Gem. § 892 II Fall 1 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der Antragstellung nach § 13 GBO an, wenn diese vorletzte Voraussetzung des Rechtserwerbs ist, § 892 II Fall 1 BGB.
Es kommt auf die Einigung an, wenn sie der Antragstellung nachfolgend die vorletzte Erwerbsvoraussetzung ist, § 892 II Fall 2 BGB.
§ 892 II BGB analog. Die benannte Ausnahme gilt auch für jede andere Erwerbsvoraussetzung, sofern die letzte Voraussetzung die Eintragung ist (zB Briefübergabe bei Hypothekenbestellung erfolgt vor Eintragung).
Unrichtigkeit nach Antragstellung. Wird das Grundbuch erst nach der Antragstellung und vor der Eintragung unrichtig, gilt § 892 II BGB nicht. Maßgeblich ist dann der Zeitpunkt der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Eine MM fordert Gutgläubigkeit sogar bis zur Perfektionierung, was aber im Hiblick auf den Rechtsgedanken des § 892 II BGB von der h.M. abgelehnt wird
Umstritten ist der maßgebliche Zeitpunkt bei einem bedingten Rechtserwerb.
teilweise: Antragstellung
§ 892 II BGB muss auch hier analog angewendet werden. Sonst würde das durch §§ 161, 162 BGB geschützte Anwartschaftsrecht gegenstandslos.
teilweise: Bedingungseintritt
Kein Fall des § 892 II BGB, da Eintragung nicht letzte Erwerbsvoraussetzung ist. Es bleibt beim Grundsatz Redlichkeit bis zur Perfektionierung.
Rechtserwerb unter Genehmigungsvorbehalt. Strittig. Für den Zeitpunkt der Antragstellung spricht, dass die Genehmigung rückwirkt und der Telos des § 892 II BGB, wonach der Erwerb nicht durch eine Behörde vereitelt werden soll. Dennoch lehnt die h.M. § 892 II BGB ab, da die Eintragung nicht letzte Erwerbsvoraussetzung ist (sondern eben die Genehmigung).
IV. kein Widerspruch
Gem. § 892 I BGB zerstört der eingetragene Widerspruch (§ 899 BGB) den öffentlichen Glauben der Grundbucheintragung. Der nach § 883 II BGB unwirksame Widerspruch schadet jedoch nicht.
V. Rechtsfolge
Überwindung der Nichtberechtigung.
Ersterwerb der Vormerkung
I. Bestehen eines schuldrechtlichen Anspruches (Akzessorietät)
Anspruch auf grundstücksrechtliche Verfügung - § 883 I 1 BGB
Anspruch iSv § 883 I BGB ist jeder schuldrechtliche Anspruch, der auf die Herbeiführung einer dinglichen Rechtsänderung an einem Grundstück gerichtet ist. Jeder Rechtsgrund ist möglich.
Der Anspruch muss auch tatsächlich entstanden sein (Akzessorietät).
Nur derjenige, der Anspruchsschuldner ist, kann sein Recht mit einer Vormerkung belasten. Vormerkungsberechtigter kann nur derjenige werden, der auch Anspruchsgläubiger ist. Dies ist auch bei einem Vertrag zugunsten Dritter nicht anders. Der Dritte kann Vormerkungsberechtigter werden, soweit er gem. § 328 I BGB einen eigenen Erfüllungsanspruch hat.
Bedingte oder künftige Ansprüche - § 883 I S. 2 BGB
Bedingte oder künftige Ansprüche sind vormerkungsfähig. Bei künftigen Ansprüchen ist erforderlich, dass ihr “Rechtsboden soweit vorbereitet sein muss, dass ihre Entstehung lediglich vom Willen des demnächst Berechtigten abhängt” (Rspr.).
II. Bewilligung § 885 I BGB
Bei der Vormerkung ist keine Einigung iSd § 873 I BGB erforderlich (hM). Es genügt die Bewilligung durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ggü. dem Grundbuchamt oder dem Anspruchsinhaber. Zur Zulässigkeit der Bewilligung von Löschungsvormerkungen bezüglich Hypotheken (§ 1179 BGB) und zum veromerkungsgleichen gesetzlichen Löschungsanspruch gem. § 1179a BGB.
III. Eintragung § 885 I, II BGB
Die Eintragung ist unabdingbar Entstehungsvoraussetzung beim Ersterwerb der Vormerkung. Der Eintragungszeitpunkt markiert den Beginn der Vormerkungswirkung. So auch wenn künftige Ansprüche erst nach Eintragung entstehen (Rückwirkung zum Eintragungszeitpunkt).
IV. Einigsein § 873 II BGB analog
Auch die Bewilligung ist grds. frei widerruflich. Da zwischen Bewilligung und grundbucheintragung eine zeitliche Zäsur besteht, ist mithin das Fortbestehen der Bewilligung erforderlich. Dies ist anzunehmen, solange keine Indizien für einen Widerruf (Willenserklärung) erkennbar sind.
V. Berechtigung
Der Vormerkungsbewilligende muss auch tatsächlicher Inhaber des belasteten Rechtes (zB Eigentümer) sein. Ist er zB nur Bucheigentümer kommt der Erwerb vom Nichtberechtigten gem. §§ 892 ff. BGB in Betracht.
§ 878 BGB gilt analog iVm § 873 II BGB für nachträgliche Nichtberechtigung.
VI. Gutgläubiger Erwerb
Ist die Vormerkung von einem Nichtberechtigten bewilligt, so kommt ein gutgläubiger Erwerb in Betracht (h.M.). Es ist jedoch zu beachten, dass die Vormerkung noch kein Recht an dem Grundstück begründet, daher § 892 BGB nicht greift. Der Vormerkungserwerb ist unter die Generlaklausel des § 893 Fall 2 BGB zu fassen, da durch die dingllichen Wirkungen der vormerkung (§§ 883 II, 888 BGB) diese wie eine sonstige dingliche Verfügung über das Grundstück erscheint.
VII. Rechtsfolge
Erwerb der Vormerkung. Diese zieht die typischen Vormerkungswirkungen zB gem. §§ 883, 888 BGB nach sich.
Zweiterwerb der Vormerkung vom Berechtigten
Wegen ihrer strengen Akzessorietät ist eine selbstständige Übertragung der Vormerkung nicht möglich. Die Vormerkung steht vielmehr stets dem Inhaber des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs zu. Ihre Übertragung erfolgt daher durch formlose Abtretung des gesicherten Anspruches. Mit dem Übergang der schuldrechtlichen Forderung geht die Vormerkung sodann kraft Gesetzes über, §§ 398, 401 BGB analog. Der Zweiterwerb ist mithin auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam.
I. Abtretungsvertrag
Zedent (Abtretender) und Zessionar (Erwerber) müssen sich zunächst über den Übergang der schuldrechtlichen Forderung geeinigt haben. Insoweit kann auf das “übliche” Abtretungsschema zurückgegriffen werden:
Einigung - §§ 398, 145 ff. BGB
Zedent und Zessionar müssen einen Abtretungsvertrag iSd §§ 398, 145 ff. BGB geschlossen haben. Voraussetzung ist das Vorliegen zweier sich deckender WE, die abgegeben werden und zugehen.
Inhalt der Einigung - schuldrechtliche Forderung
Inhalt der Eingiung iSd §§ 398, 145 ff. BGB ist eine genau zu bestimmende Forderung. An dieser Stelle ist nur die Einhaltung des Bestimmtheitsprinzipes zu überprüfen. Ob die abgetretene Forderung dem Zedenten auch tatsächlich zustand, spielt keine Rolle.
Dem Abtretungsvertrag dürfen keine Wirksamkeitshindernisse entgegenstehen. Es gelten die allgemeinen Regeln. Hervorzuheben ist lediglich, dass die Abtretung einer Vormerkung regelmäßig formlos möglich ist. § 311b BGB gilt nicht, da die Abtretung kein Verpflichtungs- sondern ein Verfügungsgeschäft ist. Ein Verstoß gegen § 125 BGB scheidet damit aus.
II. Kein Ausschluss der Abtretung
III. Berechtigung des Zedenten
Bezüglich der Forderung
Der Zedent muss Inhaber der schuldrechtlichen Forderung sein.
Beachte: Ist der Zedent nicht Inhaber der Forderung scheidet ein Vormerkungserwerb prinzipiell aus, das es einen gutgläubigen Forderungserwerb im bürgerlichen Recht nicht gibt (einzige Ausnahme: § 405 BGB).
Bezüglich der Vormerkung
Es können gem. § 401 I BGB (analog) grds. nur bestehende Nebenrechte übergehen, dh der Zedent muss neben der Forderung auch eine Vormerkung innehaben.
Berechtigung des Zedenten bezüglich der Vormerkung
Inzident ist der (ggf. gutgläubige) Vormerkungsersterwerb des Zedenten zu prüfen.
Bestehen der gesicherten Forderung
Bewilligung
Eintragung
Einigsein
Berechtigung (ggf. gutgläubiger Ersterwerb gem. §§ 893, 892 BGB)
Nichtberechtigung des Zedenten bezüglich der Vormerkung
Im Fall der Nichtberechtigung des Zedenten bezüglich der Vormerkung kommt nur ein gutgläubiger Zweiterwerb in Frage.
IV. Rechtsfolge
Mit der Forderung geht aufgrund ihrer Akzessorietät auch die Vormerkung auf den Zessionar über, §§ 398, 401 I BGB analog; dieser Übergang ist die gesetzlich bestimmte, automatische Folge der rechtsgeschäftlichen Abtretung (gesetzlicher Vormerkungsübergang).
Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung vom Nichtberechtigten
Wegen der strengen Akzessorietät der Vormerkung kann sich auf der gutgläubige Zweiterwerb nur nach den Regeln der Abtretung der schuldrechtlichen Forderung richten. Hinsichtlich des gutgläubigen Zweiterwerbes sind zwei Fälle zu unterscheiden:
Besteht der vorgemerkte Anspruch nicht, scheidet ein gutgläubiger Vormerkungszweiterwerb generell aus.
Denkbar ist nur der umgekehrte Fall: Der vorgemerkte Anspruch besteht, aber die hierfür eingetragene Vormerkung ist nicht wirksam entstanden. Prüfungsfolge dann:
Abtretungsvertrag
kein Ausschluss
Berechtigung des Zedenten
Bezüglich der Forderung (muss gegeben sein, da kein gutgläubiger Forderungserwerb)
Es können gem. § 401 I BGB (analog) grds. nur bestehende Nebenrechte übergehen. Indes ist ein gutgläubiger Erwerb von Grundstücksrechten gem. §§ 892 ff. BGB möglich. Die Vormerkung wird vielfach wie ein solches Sachenrecht behandelt, so dass die Überwindung der Nichtberechtigung bzgl. der Vormerkung gem. § 892 BGB analog möglich erscheint.
Der gutgläubige Vormerkungszweiterwerb prüft sich wie folgt:
Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäftes
Da die Vormerkung kraft Gesetzes infolge der Forderungsabtretung auf den Erwerber übergeht (§ 401 BGB analog), ist fraglich, ob das Erfordernis des Vorleigend eines Rechtsgeschäftes iSe Verkehrsgeschäftes gegeben ist.
h.L.: § 892 f. BGB (-)
Mangels Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäftes generell kein gutgläubiger Zweiterwerb möglich.
BGH: differenzierend
Gutgläubiger Zweiterwerb ist möglich, wenn Ersterwerb vom Nichtberechtigten an Bösgläubigkeit des Erwerbers scheiters. Ansonsten ablehnend.
teilweise: § 892 f. BGB (+)
Gutgläubiger Vormerkungszweiterwerb aus Verkehrsschutzgrpnden generell möglich. Abtretung ist ausreichendes Rechtsgeschäft.
Rechtsscheintatbestand
Veräußerer muss als Berechtigter einer Vormerkung im Grundbuch eingetragen sein.
Guter Glaube
Der Erwerber muss gutgläubig sein. Gem. §§ 893, 892 BGb schadet nur positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuches.
Im Grundbuch darf schließlich kein Widerspruch eingetragen sein
Sofern man den gutgläubigen Vormerkungszweiterwerb für möglich erachtet, geht mit der abgetretenen Forderung eine an sich nicht bestehende Vormerkung auf den Zessionar über, § 401 I BGB analog iVm §§ 892, 893 BGB.
Anspruch des Vormerkungsinhaber - § 888 BGB
Will der Vormerkungsinhaber gegen einen Dritten vorgehen, der nach Eintragung der Vormerkung ein dingliches Recht an dem betreffenden Grundstück erworben hat, entfällt ein Anspruch auf Grundbuchbereichtigung aus § 894 BGB. Das Grundbuch ist richtig, weil der Rechtserwerb nur ggü. dem Vormerkungsinhaber unwirksam ist. Insofern bedurfte es der Schaffung des eigenen Anspruches aus § 888 BGB. Dieser tritt neben den ursprünglichen Erfüllungsanspruch gegen den Schuldner, da wg. § 883 II BGB keine Unmöglichkeit nach § 275 BGB eingetreten ist.
I. Anspruch entstanden
Anspruchsteller
Anspruchsinhaber ist ein Vormerkungsberechtigter oder derjenige, zu dessen Gunsten ein Veräußerungsverbot besteht.
Vormerkungsinhaber - § 888 I BGB
Die Innehabung einer Vormerkung (Inzidentprüfung) erfolgt aus
(gutgläubigen) Ersterwerb, §§ 883, 885 BGB (bzw. §§ 893 f. BGB)
(gutgläubigen) Zweiterwerb, §§ 401, 398 BGB (bzw. §§ 893 f. BGB)
Bestehen eines Veräußerungsverbotes - § 888 II BGB
Der Innehabung einer Vormerkung steht es gleich, wenn ein relatives Veräußerungsverbot iSd §§ 135, 136 BGB besteht (zB einstweilige Verfügung).
Anspruchsgegner
Anspruchsgegner ist derjenige, zu dessen Gunsten ein Recht an einem Grundstück eingetragen worden ist (Dritterwerber).
unwirksame Verfügung § 883 II BGB
Der Rechtserwerb des Dritten muss ggü. dem Vormerkungsinhaber unwirksam sein. Dies folgt regelmäßig aus § 883 II BGB (Inzidentprüfung). Danach sind Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgen, ggü. dem Vormerkungsinhaber unwirksam.
II. Anspruch erloschen
Der Dritte kann dem Vormerkungsinhaber alle Einwendungen entgegenhalten, die den Bestand der Vormerkung betreffen, insbesondere deren unwirksame Bestellung oder Erlöschen. Letzteres eröffnet wegen der Akzessorietät der Vormerkung regelmäßig schuldrechtliche Prüfungen.
III. Anspruch gehemmt
Als rechtshemmende Einreden des Anspruchsgegners kommen in Betracht:
Einreden, die dem Schuldner des gesicherten Anspruchs zustehen
Der nach § 888 BGB Zustimmungspflichtige kann nach §§ 768, 1137, 1211 BGB analog zunächst alle dem Schuldner des gesicherten Anspruches zustehenden Einreden geltend machen. Dies
dürften regelmäßig Zurückbehaltungsrechte aus §§ 273, 320, 322 BGB sein
denkbar aber auch die Einrede der Gestaltbarkeit (Anfechtung, Rücktritt nach § 770 BGB analog)
Nach hM soll dies selbst dann gelten, wenn der Schuldner auf die Einrede verzichtet hat.
Eigene Einreden
Eigene Einreden des Zustimmungspflichtigen können sich aus Zurückbehaltungsrechten (§§ 1000, 999 II bzw. § 273 BGB) wegen getätigter Verwendungen ergeben (§ 994 ff. BGB).
IV. Rechtsfolgen
Der Vormerkungsberechtigte hat gegen den Dritten
einen Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung
bzw. auf Zustimmung zur Löschung
V. weitere Ansprüche
Neben § 888 BGB stehen dem Vormerkungsinhaber als weitere Ansprüche zu:
Schadensersatz bei Schuldnerverzug des Zustimmungspflichtigen gem. §§ 280 I, II, 286, 888 BGB
Schadensersatz wegen schuldhafter Verschlechterung des Grundstückes gem. §§ 823, 1004 BGB analog
Nach der Rechtsprechung stehen dem Vormerkungsinhaber darüber hinaus Ansprüche wegen gezogener Nutzungen aus § 987 BGB analog (ab Rechtshängigkeit des Zustimmungsanspruches) bzw. §§ 987, 990 BGB analog (ab Kenntnis der Zustimmungspflicht) zu.
Anspruch auf Grundbuchberichtigung - § 894 BGB
I. Anwendbarkeit
§ 894 BGB verdrängt § 1004 BGB. Anlass zum Streit über das Verhältnis der §§ gibt die unterschiedliche Kostenregelung, Gem. § 897 BGB trägt derjenige die Kosten, der Berichtigung verlangt. Bei § 1004 BGB trägt sie der Störer.
§ 346 I BGB tritt im Falle eines Rücktritts neben § 894 BGB und gewährt einen Rückgewähranspruch bezüglich der eingeräumten Buchposition.
§ 812 BGB. “Erlangt” ist die Buchposition. Der anspruch ist zB einschlägig, wenn der Kläger mangels Rechtsinhaberschaft nicht aus § 894 BGB vorgehen kann, ihm also die “Aktivlegitimation” fehlt.
§§ 823, 249 I BGB. Ein deliktischer Beseitigungsanspruch ergibt sich neben § 894 BGB, wenn die Erlangung der Buchposition auf einer unerlaubten Handlung beruht.
II. Anspruch entstanden
Unrichtiges Grundbuch
Unrichtigkeit iSd § 894 BGB
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn formelle und materielle Rechtslage nicht übereinstimmen. Die formelle Rechtslage zeigt das Grundbuch. Die Prüfung der materiellen Rechtslage (BGB) ist idR Schwerpunkt der Anspruchsbearbeitung.
Grundstücke und Rechte an Grundstücken
Wortlaut des § 894 BGB: Rechtslage in Ansehung eines Grundstücksrechts, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer relativen Verfügungsbeschränkung.
Vormerkung, Widersprüche
Keine Grundstücksrechte sind Vormerkungen etc. Nach hM ist § 894 BGB aber entsprechend anwendbar, wenn sie zu unrecht eingetrage oder gelöscht wurden.
tatsächliche, nicht am öffentlichen Glauben teilnehmende Angaben
Angaben, die über die Rechtslage nicht aussagen, sind nicht im Wege des § 894 BGB zu berichtigen (zB ungenaue Bezeichnung des Rechtsinhabers).
Aktivlegitimation
Aktivlegitimiert, dh Berechtigter ist, wer durch die formelle Rechtslage beeinträchtigt wird (der, dessen materielles Recht betroffen ist).
Passivlegitimation
Anspruchsverpflichtet ist derjenige, dessen Bewilligung nach grundbuchrechtlichen Vorschriften zur Herstellung des richtigen Buchstandes erforderlich ist. Dies ist regelmäßig der Inhaber der Buchposition.
III. keine Einwendungen
Einwand unzulässiger Rechtsausübung gemäß § 242 BGB. So wenn der wahre Berechtigte die schuldrechtliche Verpflichtung hat, dem Buchberechtigten das Recht zu verschaffen. Der Buchbesitzer kann sich auf § 986 BGB analog berufen.
IV. keine Einreden
Zurückbehaltungsrecht - § 1000 BGB
§ 1000 BGB kann der Bucheigentümer entsprechend geltend machen, wenn er gem. §§ 994 ff. BGB ersatzfähige Verwendungen auf das Grundstück getätigt hat.
Zurückbehaltungsrecht - § 273 I BGB
Für Gegenansprüche kann sich der Buchbesitzer auch auf § 273 BGB berufen.
Verjährung nicht möglich
Gem. § 902 BGB verjähren eingetragene Rechte nicht. Konsequent bestimmt § 898 BGB dies auch für den diese Rechte flankierenden § 894 BGB.
Anspruch auf Buchberichtigung
§ 894 BGB verkörpert einen dinglichen Anspruch, welcher untrennbar mit dem Recht verbunden ist. Der Anspruchsinahber kann vom Verpflichteten Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 19 GBO) verlangen. Die Vollstreckung erfogt gem. § 894 ZPO: Es kommt zur Fiktion der Abgabe der Willenserklärung; mit Rechtskraft des Urteils gilt die Erklärung als abgegeben.
Verhältnis zwischen Buchbesitzer und materiellem Rechtsinhaber
Die §§ 987 ff. BGB gelten analog. Schadensersatz gem. §§ 989, 990 BGB schuldet der Buchberechtigte, der in Ausübung seiner Buchposition (§ 892 BGB) das Recht des wahren Berechtigten schädigt. Strittig ist hier im Falle der Belastung eines Fremdgrundstücks mit einem Verwertungsrecht zugunsten eines Darlehensgebers, ob § 816 I 1 BGB durch das EBV verdrängt wird. Zu bejahen, sofern das Grundstück als Kreditunterlage das “Erlangte” ist. Nein,wenn man das Darlehen für “erlangt” hält (wirtschaftliches Argument).
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