Eigentum an Grundstücken
Gebäude gehören nach § 94 I BGB dem Grundstückseigentümer.
Eigentumsformen
Alleineigentum
Eigentum mehrerer
Steht Eigentum mehreren zu, kennt das Gesetz zwei Varianten, der Rechtszuordnung..
Beim Gesamthandseigentum sind die Rechtsinhaber vermögensmäßig in einer Gesamthandsgemeinschaft verbunden; es entsteht nur kraft Gesetzes; keine Anteilsverfügung zB Erbengemeinschaft
Bruchteils- bzw. Miteigentum ist die Eigentumszuordnung zugunsten mehrerer an einer Sache nach ideellen Bruchteilen; kraft Gesetzes oder durch Rechtsgeschäft; über den einzelnen Anteil kann separat in der Gemäßheit der §§ 873, 925 BGB verfügt werden
Inhalt des Eigentums
Grundstück
Räumlich begrenzter, katastermäßig bezeichneter Teil der Erdoberfläche, der unter eigener Nummer im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist.
Bestandteile, §§ 93-96 BGB
Das Grundstückseigentum erstreckt sich auch auf die Bestandteile (zwingend bei wesentlichen Bestandteilen). Bestandteil ist jeder unselbstständige Teil einer Sache (Verkehrsanschauung, räumlicher Zusammenhang, Verbindungszweck). Dazu zählen auch Grundstücksrechte (§ 96 BGB). Nicht Scheinbestandteile (§ 95 BGB).
Wesentliche Bestandteile unterscheiden sich von den übrigen Bestandteilen dadurch, dass sie nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können, §§ 93, 946 BGB. Gem. § 94 BGB: alle mit dem Boden fest verbundenen Sachen, ausgebrachte Samen, Pflanzen und die zur Herstellung eines Gebäudes fest eingefügten Sachen.
kein Zubehör, §§ 97, 98 BGB
Zubehör sind bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil einer anderen Sache, ihr aber zu dienen bestimmt sind (Verkehrsanschauung). Das Grundstückseigentum erfasst das Zubehör (Mobilien!) nicht. Jedoch wird z.T. Grundstücksrecht angewandt, als ob das Zubehör Grundstückseigentum wäre:
§ 926 BGB: Vermutung des Eigentumserwerbs bei Auflassung
§ 1120 BGB: Grundstücksverwertungsrecht erstreckt sich auf Zubehör
§ 865 II 1 ZPO: unter Umständen keine Mobiliarzwangsvollstreckung
Schutz des Eigentums
Durch das Sachenrecht
Durch GoA, Delikts- und Bereicherungsrecht
typisierte Sonderformen des Grundeigentums
Wohnungseigentum (WEG) und Erbbaurecht (ErbbauRV)
Landwirtschaftliches Grundeigentum
Bergwerkseigentum
Schiffseigentum
Gefahrtragung und Gewährleistung beim Grundstückskauf
Gefahrtragung
Übergang der Preisgefahr mit Übergabe - § 446 BGB
Sonderregel: § 56 ZVG
Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken geht die Preisgefahr anders als beim Kauf mit der Erteilung des Zuschlags über, § 56 ZVG.
Sachmängelgewähr § 434 BGB
Zu beachten ist, dass die Vorschriften über den Verbrauchsgüterkauf (§§ 474 ff. BGB) nicht anwendbar sind. Grundstücke sind keine beweglichen Sachen. Im Übrigen wird auf folgende Besonderheiten hingewiesen:
Sachmangel - § 434 BGB
Typische Sachmängel im Rahmen eines Grundstückskaufes sind die mangelnde Bebaubarkeit bzw. allgemein bestehende Baubeschränkungen, bestehender Denkmalschutz, Bodenbeschaffenheiten, bestehende Immissionen
Garantie
Die Abgabe einer Garantie bezüglich des Grundstückes unterliegt dem Formgebot des § 311b I S. 1 BGB
Verjährung
Die Verjährungsfirst beträgt gem. § 438 Nr .3 BGB zwei Jahre und beginnt mit der Übergabe (§ 438 II BGB)
Rechtsmägelgewähr § 435 BGB
Im Einzelnen ist hervorzuheben:
Lastenfreie Übereignung - § 435 BGB
Gem. § 433 I S. 2 BGB schuldet der Verkäufer dem Käufer eine Übereignung frei von Sach- und Rechtsmängeln. Ein Rechtsmangel iSd § 435 BGB liegt vor, wenn an der übereigneten Sache andere als vereinbarte dingliche Rechte bestehen (zB Belastung mit Hypothek oder Grundschuld) oder Dritten obligatorische Rechte zustehen (Verkauf eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes, § 566 BGB), die der Käufer nicht übernommen hat.
Löschung nicht mehr bestehender Rechte
Nicht mehr bestehende Rechte muss der Verkäufer aus dem Grundbuch löschen lassen. Zum Käuferanspruch aus §§ 888, 883 II BGB.
Beseitigung bekannter Grundpfandrechte - § 442 II BGB
Mangelkenntnis des Käufers schließt die Haftung des Verkäufers aus, § 442 I BGB. Dies gilt nicht für Grundpfandrechte, § 442 II BGB. In der Praxis wird jedoch § 442 II BGB idR abbedungen und die Übernahme der durch die Hypothek gesicherten Forderung, §§ 415 III, 329, 416 I BGB (Erfüllungsübernahme) zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart. Im Gegenzug verringert sich der Kaufpreis.
Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers
Erwerb des Anwartschaftsrechtes
I. Ersterwerb
Im Sachenrecht gilt das Prinzip des Typenzwanges. Da das Anwartschaftsrecht nicht ausdrücklich gesetzliche geregelt ist, stellt sich zunächst die Frage, ob ein solches im formstrengen Grundstücksrecht überhaupt anzuerkennen ist.
h.M.: Anwartschaftsrecht (+)
Nach allg. Definition liegt ein Anwartschaftsrecht vor. Der Umstand, dass der Grundbuchbeamte durch Verletzung des § 17 GBO einen Erwerb vereiteln kann, verbietet nicht die Anerkennung eines Anwartschaftsrechtes. Es kommt darauf an, dass der Veräußerer nicht mehr rechtmäßig die Position des Erwerbers beeinträchtigen kann. Sonst könnte man nie ein Anwartschaftsrecht auf das Eigentum bejahen, da z.B. gutgläubiger Erwerb immer das Anwartschaftsrecht zerstört.
MA: Anwartschaftsrecht (-)
Die Erwerbsposition ist nicht sicher. Trifft der Veräußerer Zwischenverfügungen, die der Grundbuchbeamte entgegen dem Prioritätsprinzip (§ 17 GBO) vorher einträgt, kann der Erwerb vereitelt werden. Eine Verfahrensvorschrift (§ 17 GBO) kann nicht über das Entstehen eines materiellen Rechts entscheiden.
Bejaht man mit der h.M. die Existenz des Auflassungsanwartschaftsrechtes, erfolgt die Fallbearbeitung nach folgendem Prüfungsschema:
Bindende Auflassung - §§ 873 I, II, 925 BGB
Einigung über den Eigentumsübergang an dem Grundstück in gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsparteien vor einem Notar. Die Auflassung muss bindend erklärt worden sein.
Nach einer Minderansicht soll bereits dieses Tatbestandsmerkmal genügen, um ein Anwartschaftsrecht zu bejahen.
Die h.M. wendet zu Recht ein, dass die gesicherte Rechtsposition des Auflassungsempfängers insbesondere aus § 17 GBO resultiert und diese erst mit der Antragsstellung beim Grundbuchamt erlangt wird.
Eingang des Antrags beim Grundbuchamt
Entspricht der Voraussetzung des § 878 BGB. Mit der endgültigen Abgabe des Antrags liegt die Vollendung des Eigentumserwerb allein beim Grundbuchamt.
oder Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§§ 883, 885 BGB)
Der letztgenannten Voraussetzung gleichwertig ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach bindender Auflassungserklärung.
II. Zweiterwerb
Das Anwartschaftsrecht wird wie das Vollrecht übertragen, §§ 873, 925 BGB. Einschränkung: eine Eintragung ist selbstverständlich nicht erforderlich. Letztlich unterscheidet sich dies kaum noch von der Abtretung iSd § 398 BGB, wenn man auf letztere auch § 925 BGB anwendet.
III. gutgläubiger Erwerb
Der Ersterwerb vom Nichtberechtigten richtet sich nach den Vorschriften über das Eigentum, §§ 873, 925, 892 BGB analog.
Zweiterwerb. Aufgrund des notwendigen Verzichts auf die Eintragung für die Übertragung des Anwartschaftsrechts fehlt jedoch Publizitätselement, das einen Rechtsschein begründen könnte. Daher kein Zweiterwerb (h.M.).
(Ver)Pfändung
Pfandrechtsbestellung - § 1274 I BGB
Das Anwartschaftsrecht kann verpfändet werden. Dies erfolgt gem. § 1274 I BGB und in der Form des § 925 BGB. Wird der Anwartschaftsrechtsinhaber Eigentümer, wandelt sich das Pfandrecht in eine Sicherungshypothek (§ 1287 BGB analog).
Zwangsvollstreckung - § 857 ZPO
Das Auflassungsanwartschaftsrecht ist als vermögenswertes Recht gem. § 857 ZPO pfändbar (Rechtspfändung). Mit dem Eigentumserwerb erlischt das Anwartschaftsrecht. Das Pfändungspfandrecht soll sich daher gem. §§ 848 II, 857 I ZPO analog als Sicherungshypothek am Grundstück fortsetzen.
Schutz des Anwartschaftsrechtes
Anwartschaftsrecht infolge Eintragungsantrags - § 13 GBO
§ 823 I BGB steht dem Anwartschaftsrechtsinhaber gegen Dritte zu, die das Grundstück erwerben, wenn sie vom Pflichtverstoß des Veräußerers wussten (Vorsatz). In diesem Fall könnte sich nämlich auch ein Eigentümer, dem das Eigentum durch Verfügung eines Nichtberechtigten entzogen werden sollte, wehren. § 892 BGB würde dann wegen positiver Kenntnis nicht greifen und dem Dritten aus Delikt haftbar machen.
Außerdem kommt ein Schutz gem. § 823 II zB iVm § 909 BGB in Betracht
Anwartschaftsrecht infolge Auflassungsvormerkung
Der Anwartschaftsrechtsinhaber kann in diesem Fall gem. §§ 883 II, 888 BGB vorgehen. Bezüglich Zwischenverfügungen bedarf es daher nicht des § 823 I BGB.
Verfügungen im Grundstücksrecht - §§ 873 ff. BGB
Dingliche Einigung § 873 I BGB
Einigung - §§ 873, 145 ff. BGB
Die Einigung iSd §§ 873, 145 ff. BGB ist ein auf dingliche Rechtsänderung gerichteter abstrakter Vertrag. sie ist außer im Fall des § 875 BGB (zB Aufhebung einer Grunddienstbarkeit) immer erforderlich und von der Wirksamkeit des Kausalgeschäftes zu trennen. Inhalt der Einigung kann sein:
Vereinbarung einer Dienstbarkeit iSv § 1018 oder § 1090 BGB oder
mit Modifikationen Hypothek (§ 1113 BGB) und Grundschuld (§ 1191 BGB)
§ 873 I BGB kennt kein Formerfordernis; es kann sich jedoch aus Sondervorschriften ergeben (zB § 925 I BGB); sofern nichts anderes bestimmt ist (zB § 925 II BGB); auch eine Bedingung iSd § 158 BGB ist möglich.
Einigung zugunsten Dritter - § 328 BGB
Grundsätzlich wird von der h.M. die Anwendung dieser schuldrechtlichen Norm für unvereinbar mit dem numerus clausus der Sachenrechte (Typenzwang) gehalten. Für Zulassung einer dinglichen Eintragung zugunsten Dritter ist auch nicht unbedingt ein Bedürfnis erkennbar, da mittels Stellvertretung der Begünstigte auch selbst Rechtsinhaber werden kann. Dennoch bejaht eine MM bei dinglichen Rechten, die einen Leistungsanspruch vermitteln (Hypothek) die Zulässigkeit.
Eintragung § 873 I BGB
Rechtswirksame Eintragung
Notwendig ist eine wirksame Eintragung der Einigung (Grundbuchsystem). Die Nichtbeachtung der Eintragungsvorschriften (GBO) begründet keine Unwirksamkeit. Unwirksam ist jede Eintragung, deren Inhalt unzureichend bzw. nicht ermittelbar ist (Bestimmtheit). Ferner jede Eintragung Privater oder sachlich unzuständiger Beamter bzw. erschlichene Eintragung.
Auslegung der Eintragung
Die Eintragung ist der Auslegung zugänglich. Sie ist auszulegen, wie ein Dritter sie verstehen musste. In Frage kommt daher nur die Heranziehung zum Zeitpunkt der Eintragung allgemein (dh auch Dritten) bekannter Umstände.
Divergenzen von Eintragung und Einigung
Der Inhalt der Eintragung kann über die tatsächliche Einigung hinausgehen bzw. hinter ihr zurückbleiben. Die Eintragung allein hat keine materielle Rechtswirkung (dh sie lässt keine Rechte entstehen), sondern begründet nur einen Rechtsschein (§ 892 BGB). Ist mehr eingetragen als gewollt (Hypothek über 20000€ statt 15000€), entsteht das Recht nur im gewollten Umfang. Bleibt die Eintragung zurück, ist § 140 BGB (Umdeutung) maßgeblich.
Einigsein
Einigung iSd § 873 BGB sind bis zur Eintragung nur nach Maßgabe des § 873 II BGB bindend, also frei widerruflich.
Berechtigung
Die Verfügungsberechtigung ist stets erforderlich. Sie folgt aus Gesetz (§ 80 InsO), Rechtsgeschäft (§ 185 BGB) bzw. unbeschränkter Rechtsinhaberschaft. Vgl. zur Überwindung der Nichtberechtigung § 878 und §§ 892, 893 BGB.
Vormerkung - §§ 883 ff. BGB
Die Vormerkung dient der Sicherung des schulrechtlichen Anspruchs auf Rechtsänderung an einem Grundstück. Ihre wesentliche Wirkung besteht in der relativen Unwirksamkeit aller Verfügungen des Eigentümers, die die Verwirklichung dieses Anspruchs vereiteln. Die rechtsnatur der Vormerkung ist strittig und nicht eindeutig geklärt. Nach hM ist festzuhalten, dass die Vormerkung kein dingliches Recht (Fehlen einer unmittelbaren Sachbeziehung), sondern ein arteigenes Sicherungsmittel mit gewissen dinglichen Wirkungen ist. Die Vormerkung ist akzessorisch zum gesicherten Anspruch. Anders als der Widerspruch (§ 892 I 1 BGB), wendet sich die Vormerkung nicht gegen den Inhalt des Grundbuchs (Protest), sondern kündigt eine künftige Rechtsänderung an (Prophezeiung). Die Vormerkung unterscheidet sich vom (relativen) Veräußerungsverbot iSd §§ 135 f. iVm § 888 II BGB durch weitrechendere Rechtsfolgen (Rang- und Vollwirkung), andere Entstehungsvoraussetzungen (Eintragung statt Zugang) und den Anwendungsbereich (ausschließlich Anspruchssicherung).
Sicherungszweck der Vormerkung
Die dem Zivilrecht eigene Trennung von Kausalgeschäft und dinglicher Verfügung (Trennungsprinzip) und die damit mögliche zetiliche Zäsur zwischen den Rechtsgeschäften führt zu einem erheblichen Sicherungsbedürfnis des vorerst nur schuldrechtlich Berechtigten. Der Erwerber kann seinen schuldrechtlichen Anspruch auf Vornahme einer grundstücksrechtlichen Verfügung jedoch mit einer Vormerkung sichern. Dies hat zur Folge, dass anderweitige dingliche Rechtsänderungen, die den Anspruch vereiteln würden, der Position des Vormerkungsberechtigten nicht mehr schaden können, § 883 II 1 BGB/ § 888 I BGB.
Der gesicherte Anspruch kann auf jede grundstücksrechtliche Verfügung gerichtet sein. Typisch sind vormerkungen zur Sicherung einer auflassung, einer Löschung von Grundpfandrechten, eines Wiederverkaufsrechtes oder Rückübertragungsansprüche und persönlicher Vorkaufsrechte.
Erwerb der Vormerkung
Ersterwerb durch Rechtsgeschöft - § 885 I 1 BGB
Der Ersterwerb einer Vormerkung erfolgt durch Bewilligung und Eintragung, § 885 BGB bei Bestehen des zu sichernden Anspruchs.
Ersterwerb durch einstweilige Verfügung - § 885 I 1, 2 BGB
Wird der zu sichernde Anspruch glaubhaft gemacht (Gefährdung ergibt sich aus der Möglichkeit der jederzeitigen Verfügung des Berechtigten, § 885 I 2 BGB), kann eine Vormerkung auch aufgrund richterlicher Anordnung im Wege der einstweiligen Verfügung erfolgen, §§ 935 ff, 895 ZPO. Eintragung notwendig.
Zweiterwerb - §§ 398 ff. BGB iVm § 401 I BGB analog
Die Übertragung einer bestehenden Vormerkungerfolgt wie der Übergang anderer akzessorischer Rechte kraft Gesetzes mit der Forderungsabtretung.
Erlöschen der Vormerkung
Untergang des gesicherten Anspruchs
Aufgrund der Akzessorietät erlischt die Vormerkung mit dem Untergang der gesicherten Forderung (zB § 362 I BGB). Löschung gem. § 894 BGB.
Aufgabe und Löschung - §§ 875, 876 BGB
Entsprechend gelten die §§ 875, 876 BGB für die Vormerkung. Die bloße (unrechtmäßige) Löschung genügt nicht, in dem Fall § 894 BGB.
Sonstige Gründe
Eine auflösend bedingte Vormerkung erlischt mit Bedingungseintritt, § 158 II BGB. Ebenso erlischt sie mit Aufhebung der einstweiligen Verfügung und mit Erlass eines Ausschlussurteils im Fall des § 887 BGB (Aufgebot).
Wirkung
Werden Zwischenverfügungen getroffen, die der Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs entgegenstehen, sind diese gegenüber dem Vormerkungsinhaber unwirksam (§ 883 II BGB).
Der künftige Rang eines durch eine Vormerkung gesicherten Rechtes bestimmt sich nach dem rang der Vormerkung (§ 883 III BGB)
Anspruch aus § 888 BGB des Vormerkungsinhabers gegen den Dritten,
Wirkung der Vormerkung - §§ 883 II, III, 888 BGB
Sicherung gegen Zwischenverfügungen § 883 II BGB
Gem. § 883 II BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den schuldrechtlichen Anspruch des Vormerkungsinahbers vereiteln oder beeinträchtigen würde.
dem Rechtserwerb entgegenstehende Zwischenverfügungen
§ 883 II 1 BGB bezieht sich dem Wortlaut nach auf rechtsgeschäftliche Verfügungen.
Gleichzusetzen sind Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung und Verfügungen des Insolvenzverwalters (§ 883 II 2 BGB).
relative Unwirksamkeit (keine Grundbuchsperre)
Der von der Vormerkung Betroffene kann nach wie vor über sein Recht als Berechtigter verfügen (keine Grundbuchsperre). Der Vormerkungsberechtigte wird geschützt, indem die Verfügung ihm gegenüber (“relativ”) insoweit unwirksam sind, als sie den durch die Vormerkung gesicherten Rechtserwerb vereiteln würden. Die Unwirksamkeit charakterisiert sich so:
Persönlich-relative Unwirksamkeit
Die Verfügung ist nur ggü. demjenigen unwirksam, zu dessen Gunsten sie besteht, § 888 BGB. Ggü. anderen ist zB der erwerbende Dritte ohne Einschränkungen Eigentümer.
Inhaltlich-relative Unwirksamkeit
Verfügungen sind, soweit sie den gesicherten Rechtserwerb beeinträchtigen oder vereiteln unwirksam.
Mittelbare Folge der relativen Unwirksamkeit der Verfügung (§ 883 II BGB) ist, dass der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Vormerkungsberechtigten fortbesteht und nicht nach § 275 BGB unmöglich wird.
Sicherung gegen obligatorische Rechtsgeschäfte § 883 II BGB analog
Strittig ist, ob § 883 II BGB auch anwendbar ist, wenn der Schuldner nicht verfügt, das Grundstück aber durch schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäfte belastet.
h.M.: keine Anwendung von § 883 II BGB
Mieter und Pächter sind nicht schutzwürdig. Sie nehmen keinen Einblick ins Grundbuch. § 566 BGB darf nicht unterlaufen werden. Berechtigter ist durch den zugrundeliegenden Kaufvertrag geschützt, denn eine Verpachtung ist ein Rechtsmangel und SEA auslösend.
MA: § 883 II BGB analog
Der Schutzzweck der Vormerkung, Wenn schon dingliche Belastungen unwirksam sind, so erst recht schuldrechtliche Belastungen. Die Situationen sind ähnlich, da auch eine lange Verpachtung entsprechend belastend sein kann.
Rangwirkung § 883 III BGG
Die Eintragung der Vormerkung bestimmt den Rang des Rechtes, auf dessen Einräumung der gesicherte schuldrechtliche Anspruch gerichtet ist.
Vollwirkung
Der Vormerkungsberechtigte wird vielfach bereits wie der Vollrechtsinhaber (der er erst werden soll) behandelt. So ist die Auflassungsvormerkung insolvenzfest (§ 106 InsO), dh vom Insolvenzverwalter kann Auflassung und Eintragung verlangt werden, was zum Eigentumserwerb und zur Aussonderung des Grundstücks aus der Insolvenzmasse führt.
Ansprüche gegen Dritte § 888 I BGB
Da die Vormerkung nicht zur Grundbuchsperre führt, kann der Vormerkungsbelastete als Berechtigter über das Grundstück verfügen. Die Verfügungen sind voll wirksam außer wegen § 883 II BGB ggü. dem Vormerkungsberechtigten. Somit kann ein Dritterwerber trotz Vormerkung zB als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Der Berechtigte muss sich gem. § 888 BGB hinsichtlich der Löschungszustimmung an den Dritten halten.
Dingliche Vorkaufrechte - §§ 1094 ff. BGB
Erwerb eines dinglichen Vorkaufsrechtes
Dingliche Vorkaufsrechte entstehen idR durch Einigung und Eintragung, dh kraft Rechtsgeschäftes iSd § 873 BGB. Wie bei jedem Erwerb eines dinglichen Rechtes ist zwingend zwischen Kausalgeschäft und dinglichem Rechtserwerb zu trennen (Trennungsprinzip).
Formpflichtiges Kausalgeschäft, § 311b I BGB
Das der Bestellung eines vorkaufsrechtes zugrundeliegende Kausalgeschäft ist gem. §§ 311b I, 125 BGB formpflichtig. Die Heilung des Geschäfts gem. § 311b I 2 BGB erfolgt mit Vollendung des dinglichen Erfüllungsgeschäftes (VkR-Bestellung).
Vorkaufsrechtsbestellung gem. §§ 873 ff. BGB
Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechtes ist nach den üblichen Vorgaben der §§ 873 ff, 1094 BGB zu prüfen. Schema:
Einigung, §§ 873, 1094, 145, 147 BGB (formfrei)
Eintragung, § 873 I BGB
Einigsein, § 873 II BGB
Berechtigung bzw. Überwindung der Nichtberechtigung § 892 BGB
Im Rahmen des Zweiterwerbs ist zu unterscheiden, um welche Art von dinglichem Vorkaufsrecht es sich handelt:
Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht - § 1094 I BGB
Das unbefristete Vorkaufsrecht ist nach dem Grundsatz des § 473 S. 1 BGB iVm 1098 I BGB nicht übertragbar (relatives Veräußerungsverbot iSd § 135 I 1 BGB) bzw. vererblich. Den Parteien steht es jedoch frei, eine abweichende in das Grundbuch einzutragende Vereinbarung zu treffen, § 473 S. 1 BGB. Der so ermöglichte Zweiterwerb erfolgt gem. §§ 873 ff. BGB (Einigung und Eintragung). Das befristete Vorkaufsrecht ist grds., dh auch ohne besondere Bestimmung vererblich, § 1098 und § 473 S. 2 BGB.
Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht - § 1094 II BGB
Die Übertragung erfolgt nur in Verbindung mit dem Eigentum am Grundstück als dessen Bestandteil gem. § 96 BGB, denn eine Trennung ist gem. § 1103 I BGB nicht möglich.
Erlöschen dinglicher Vorkaufsrechte
Ausübung des Vorkaufsrechtes
Mit wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes erlischt es.
Nichtausübung des Vorkaufsrechtes
Auch bei Nichtausübung kann das Vorkaufsrecht erlöschen. So wenn es nur für den ersten Vorkaufsfall eingeräumt wurde. Aber auch dann, wenn es nur befristet eingeräumt wurde, §§ 163, 158 II BGB.
Rechtsgeschäftliche Aufhebung
Die Aufhebung kann auf zwei Arten erfolgen:
durch Aufgabeerklärung und Löschung, §§ 875, 876 BGB und
auch ohne Löschung durch Erlassvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten bzw. dem Berechtigten und dem Käufer (sofern nur für einen Vorkaufsfall bestellt)
zB Aufgebotsverfahren, Buchersitzung
mehrere Vorkaufsrechte
An einem Grundstück können mehrere dingliche Vorkaufsrechte bestellt werden. Das rangbessere Recht geht vor. Bei Nichtausübung des rangbesseren Rechts, kommt der Nächste zum Zuge. Bei Ausübung des Vorkaufsrechtes erlöschen die rangschlechteren Rechte, sofern sie nicht für weitere Vorkaufsfälle bestellt sind.
Ausübung und Wirkung der Vorkaufsrechte - §§ 1094 ff. BGB
Ausübung §§ 1098 I, 463 II, 433 I BGB
Bestehen der Vorkaufsrechte
Das Vorkaufsrecht muss wirksam entstanden sein, §§ 873 ff. BGB
Vorkaufsfalls - §§ 1098 I, 463 BGB
Es muss der Vorkaufsfall eintreten. Dieser wird ausgelöst durch
Kaufvertrag. Erforderlich ist ein wirksamer, formgültiger Kaufvertrag (§§ 433, 311b BGB). Nicht ausreichend sind Schenkung oder Tausch. Umgehungsgeschäfte sind ggf. sittenwidrig (§ 138 I BGB) und § 117 II BGB ist zu beachten. Nebenleistungspflichten können das Vorkaufsrecht ausschließen, wenn der Berechtigte die Leistung oder Wertersatz nicht erbringen kann (§ 466 BGB). Ein etwaiger Rücktrittsvorbehalt für den Fall der Vorkaufsrechtsausübung ist unwirksam, § 465 BGB.
Es muss sich um einen Verkauf an Dritte handeln, dh nicht bei Verkauf unter Teilhabern von Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaften.
Probleme bestehen in der Zwangsversteigerung bzw. Insolvenz. Kein Vorkaufsfall bei Zwangsversteigerung (§ 471 BGB). Anders dagegen bei freihändigem Verkauf durch den Insolvenzverwalter (§ 1098 BGB).
Rechtzeitige Erklärung - §§ 1098 I, 464, 469 II BGB
Formlose, einseitige Erklärung ggü. dem Eigentümer des belasteten Grundstücks, § 464 I BGB. Frist: 2 Monate ab Inkenntnissetzung, § 469 II BGB.
Rechtsfolge- §§ 1098 I, 464 II, 433 I 1 BGB
Zustandekommen eines selbstständigen Vertrages mit dem Vorkaufsrechtsinhaber zu den Bedingungen, wie mit dem Dritten vereinbart (kein Vertragseintritt, hM). Darauf folgt gem. § 433 I 1 BGB der Auflassungsanspruch.
Der Kaufvertrag mit dem Dritten bleibt bestehen und macht den Verkäufer ggf. gem. §§ 280, 437 Nr. 3, 435, 433 BGB schadensersatzpflichtig.
Löschungsanspruch des Vorkaufsberechtigten, §§ 1098 II, 883 II, 888 BGB
Der insbesondere maßgebliche Auflassungsanspruch des Vorkaufsberechtigten (§§ 1098 I, 464 II, 433 I BGB) ist durch das Vorkaufsrecht vormerkungsgleich geschützt, § 1098 II BGB. So hat der Vorkaufsberechtigte gegen einen zwischenzeitlich eingetragenen Dritterwerber einen Löschungsanspruch.
h.M.: ab Vorkaufsfall
Erst mit dem Vorkaufsfall entsteht der Kaufvertrag und der Anspruch auf Eigentumsübertragung gem. § 433 I BGB. Das Vorkaufsrecht berechtigt nur zum Erwerb WIE der Dritte. Bei Belastungen mindert sich der Kaufpreis.
MA: ab Vorkaufsrechtsbestellung
Der Eigentpmer kann sonst das Grundstück bis zur Wertlosigkeit belasten. Schutz des Vorkaufsrechtsinhabers vor Entwertung seiner Rechtsposition, für die er ggf. schon Entgelt entrichtet hat.
Rechtsverhältnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Dritterwerber
Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB
Die Übereignung an den Dritterwerber ist im Falle der Vorkaufsrechtsausübung relativ unwirksam (dh ggü. dem Berechtigten). Der Berechtigte kann das Grundstück herausverlangen. Zu beachten aber Zurückbehaltungsrechte gem. § 1100 BGB.
Verwendungsersatz gem. §§ 994 ff. BGB analog
Umstritten ist, ob dem Dritterwerber gegen den Vorkaufsberechtigten Verwendungsersatzansprüche gem. §§ 994 ff. BGB zustehen.
h.M.: §§ 994 ff. BGB analog
Verhältnis ist der EBV-Situation ähnlich. Es leuchtet nicht ein, warum Verwendungsersatzansorüche des Dritten von einer Klage des Verkaufsberechtigten abhängig sein sollen (dann §§ 994 ff. iVm § 293 BGB).
MA: allgemeines Recht
Kein Bedürfnis für Analogie. GoA Recht und §§ 812 ff. BGB genügen. EBV soll gem. § 293 BGB erst ab Rechtshängigkeit gelten.
Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB analog
Umstritten ist, ob dem Vorkaufsberechtigten Nutzungsersatzansprüche zustehen:
h.M.: §§ 987 ff. BGB analog
Vgl. zunächst zu §§ 994 ff. BGB. Die Situation ist mit der des EBV vergleichbar. Schutzwürdiger Vorkaufsberechtigter.
Auch das ausgeübte Vorkaufsrecht ist nur Erwerbsrecht (Zweck) und verleiht keine Herrschaftsbefugnis über das Grundstück.
Bösgläubigkeit iSd § 990 BGB
Schließlich fragt sich, wann Bösgläubigkeit des Dritten einsetzt.
h.M.: ab Kenntnis vom Bestehen
Vom Zeitpunkt der Kenntnis vom Bestehen des Vorkaufsrechtes muss der Dritte damit rechnen, dass der Berechtigte dieses ausübt. Die kurze Frist des § 469 II BGB macht ein Abwarten zumutbar.
MA: ab Kenntnis von der Ausübung
Vor Ausübung besteht noch gar kein Herausgabeanspruch. Folglich kann es auch noch gar keine Bösgläubigkeit geben.
Widerspruch gegen die Unrichtigkeit des Grundbuchs - § 899 BGB
Vorläufiger “Rechtsschutz” kann im Grundstücksrecht zunächst mit der Eintragung eines Widerspruchs nach § 899 BGB erreicht werden. Der Widerspruch hat Warn- und Sicherungsfunktion; er weist darauf hin, dass das Grundbuch möglicherweise unrichtig ist und schließt einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB aus. Zugleich sichert er den Anspruch aus § 894 BGB.
Begriff
Sicherungsfunktion des Widerspruchs:
Der Widerspruch sichert den von einem unrichtigen Grundbuch Betroffenen gegen die Gefahren, die ihm aus dem (unrichtigen) Rechtsschein des Grundbuchs erwachsen können. Aufgrund der Zeitaufwendigkeit der Grndbuchberichtigung bedarf es dieser vorläufigen Sicherung.
Rechtsnatur:
Kein dingliches Recht, sondern arteigenes Sicherungsmittel zum Schutz eines bestehenden dinglichen Rechts. Anders die Vormerkung, die einen schuldrechtlichen Anspruch auf Änderung eines Liegenschaftsrechtes sichert. Der Widerspruch hat nur bei Unrichtigkeit des Grundbuchs materielle Bedeutung. Der Widerspruch gegen ein richtiges Grundbuch ist ohne Folge. Daher bedarf es nie des Widerspruchs gegen einen Widerspruch.
Eintragung
Der Widerspruch wird eingetragen durch:
Bewilligung des Betroffenen - § 899 II 1 Fall 2 BGB
Betroffen ist derjenige dessen Bewilligung gem. § 19 GBO erforderlich ist. Das ist der buchmäßig Berechtigte (Voreingetragener).
Einstweilige Verfügung - § 899 II 1 Fall 1 BGB
Dass das Gesetz die Einstweilige Verfügung (§§ 935 ff., 895 ZPO) als erste Variatne der Entstehung eines Widerspruchs benennt, ist beispielhaft für die Praxisrelevanz dieses Verfahrens. Kaum wird der buchmäßig Ausgewiesene so honorig sein und einen Widerspruch bewilligen, wenn er um die Grundbuchberichtigung streiten will.
Sonderfälle
Um den Eigentümer bei Nichtvalutierung der Buchhypothek zu schützen, genügt bis einen Monat nach Eintragung ein einfacher Antrag (§ 1139 BGB).
In den Fällen des § 18 II GBP und § 53 GBO genügt ein Amtswiderspruch.
Löschung
Löschung des Widerspruchs erfolgt durch Bewilligung des Begünstigten gem. § 19 GBO bzw. durch Aufhebung der einstweiligen Verfügung oder des vorläufig vollstreckbaren Urteils, auf dem er beruht, § 25 GBO. Analog § 894 BGB ist auch die Klage auf Grundbuchberichtigung möglich (h.M.). Zwar zeitigt der unrechtmäßige Widerspruch keine Wirkung. Jedoch ist die tatsächliche Belastung vorhanden, denn das Vertrauen möglicher Rechtserwerber ist durch den “Makel” des Widerspruchs gestört.
Wirkungen
Die wesentlichen Wirkungen des Widerspruchs sind:
keine Grundbuchsperre
Trotz eines eingetragenen Widerspruchs kann der Buchberechtigte über das ihm ggf. nur buchmäßig zustehende Recht verfügen.
Ausschluss gutgläubigen Erwerbs, § 892 I 1 BGB
Der Widerspruch greift an der entscheidenden Stelle. Er verhindert durch den verkörperten Protest den gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten, indem er den Rechtsschein des Grundbuchs schwächt. Diese Funktionsweise ist “eleganter” als eine Grundbuchsperre, da sie dem buchmäßig und materiell Berechtigten die Verfügungsmacht erhält und nur den Nichtberechtigten trifft.
Verhinderung der Ersitzung, Verjährung und des Ausschlussteils
Sicherung des Eintragenden vor der Möglichkeit des Rechtsverlustes durch Buchersitzung des Bucheigentümers, § 900 BGB. Der Widerspruch verhindert auch die Verjährung dinglicher Rechte am Grundstück (außer Eigentum, da ohnehin unverjährbar), § 902 BGB. Letztlich hindert der Widerspruch ein Ausschlussurteil im Aufgebotsverfahren, § 927 III BGB.
keine Aufgebung der gesetzlichen Vermutung des § 891 BGB
Auch im Verhältnis zum Widerspruchsführer behält daher der Eingetragene die günstige Beweissituation (Wichtig für Grundbuchberichtigungsprozess).
Rang der Grundstücksrechte - §§ 879 ff. BGB
Bestehen an einem Grundstück mehrere dingliche Rechte, werden diese in der Reihenfolge der Antragstellung eingetragen (Prioritätsprinzip). In der Verwertung geht das zeitlich zuerst eingetragene (ranghöhere) Recht den übrigen vor. Dem Rang eines Grundstücksrechtes kommt daher erhebliche Bedeutung zu.
Rang § 879
Konkurrenz dinglicher Rechte
An einem Grundstück können mehrere dingliche Rechte bestellt werden. Das Verhältnis dieser Rechte zueinander bezeichnet man als Rang. Der Rang wirkt dinglich dergestalt, dass das rangbessere Recht dem rangschlechteren Recht in der Verwertung vorgeht.
Wirtschaftliche Bedeutung des Ranges
Grundstücke bringen in der Zwangsverwertung oft nicht den vollen Erlös für die Befriedigung aller dingliche Gläubiger. Mithin entscheidet der Rang über die Chance des Gläubigers “zum Zuge zu kommen”.
Rangfähigkeit
Rangfähig sind nur Grundstücksrechte (§ 879 BGB) und Vormerkungen (§ 883 III BGB). Nicht aber andere Grundbucheintragungen wie zB der Widerspruch.
Rangordnung
Prioritätsprinzip
Die Rangordnung basiert auf dem Gedanken, nach dem das zeitlich früher entstandene Recht dem später begründeten vorzuziehen ist. Die “Alterspriorität” wird gesetzestechnisch durch das Locus- und das Tempusprinzip verwirklicht.
Locusprinzip - was oben steht, geht vor - § 879 I 1 BGB
Der Rang der Rechte, die in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, bestimmt sich nach der räumlichen Reihenfolge der Eintragung.
Tempusprinzip - § 879 I 2 BGB
Rechte in verschiedenen Abteilungen bestimmen sich zueinander nach dem angegebenen Eintragungsdatum, bei gleichem Datum = gleicher Rang.
Rangentstehung
Gesetzliche Rangentstehung - §§ 17, 45 GBO - § 879 I BGB
Rechte entstehen grundsätzlich nach der gesetzlichen Reihenfolge.
Trotz des Tempusprinzips ist strittig, wie isch bei offensichtlich falscher Datumsfolge die Rangfrage klärt. Nach hM kommt es nur auf das angegebene Eintragungsdatum an (Rechtssicherheit).
Derselbe Streit stellt sich, wenn das Grundbucham ein Recht trotz Vorzeitigkeit unter ein späteres einträgt. Trotz des Verstoßes gegen die §§ 17, 45 GBO stellt die hM streng formal iSd Lokusprinzips auf die räumliche Reihenfolge der Eintragungen ab, während die MM unter § 879 I 1 BGB die wahre, zeitliche Reihenfolge versteht.
Gewillkürte Rangentstehung - § 879 III BGB
Die Parteien können gem. § 879 III BGB bei der Entstehung eines Rechts bestimmen, welchen Rang es haben soll. Nötig ist die Einigung des Eigentümers mit dem Rechtsinhaber (§ 873 BGB) und die Eintragung des Rangverhältnisses.
Die Nichteintragung des Rangvermerks hat die Entstehung der Rechte nach gesetzlicher Ordnung (§ 879 I BGB) zur Folge (keine Grundbuchunrichtigkeit).
Rangänderung § 880 BGB
Gem. § 880 BGB kann mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass nachträglich zwei oder mehrere Rechte den Rang tauschen. Notwendig ist gem. § 880 II 1 BGB eine Einigung zwischen den Rechtsinhabern des vor- und des zurücktretenden Rechtes und die Eintragung. Die Zustimmung Dritter ist gem. §§ 880 III, 876 BGB nötig, wenn das zurücktretende Recht mit dem Recht eines Dritten belastet ist.
Rangvorbehalt § 881 BGB
Gem. § 881 BGB kann sich der Eigentümer bei Begründung eines dingliches Rechtes die Befugnis vorbehalten, künftig ein diesem Recht vorgehendes Recht eintragen zu lassen. Der Vorbehalt entsteht durch Einigung mit dem Erwerber des belasteten Rechts (§ 881 I BGB) und der Eintragung. Das belastete Recht ist dann dem begünstigten Recht bei dessen Eintragung nachrangig. Der Vorbehalt wirkt aber nur relativ, dh nicht auch ggü. anderen Grundstücksrechtsinhabern.
Nießbrauch an Grundstücken - §§ 1030 ff. BGB
Nießbrauch ist das höchstpersönliche, unübertragbare dingliche Recht, Nutzungen eines Gegenstandes zu ziehen.
Entstehung
Nießbrauch an Mobilien
Der rechtsgeschäftliche Erwerb eines Nießbrauchrechts an Mobilien richtet sich nach den Eigentumsvorschriften, §§ 1032, 929 ff. BGB. Ein gutgläubiger Erwerb ist möglich (§§ 1032 S. 2, 932 ff. BGB).
Gesetzlicher Erwerbstatbestand ist die Nießbrauchsersitzung (§§ 1033, 937 BGB).
Nießbrauch an Immobilien
Rechtsgeschäftlicher Erwerb gem. §§ 873 ff. BGB. Gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB. Gem. § 1030 II BGB können durch Abrede einzelne Nutzungen vom Nießbrauch ausgeschlossen sein. Die Abgrenzung, ob eine Einigung über ein dingliches Nutzungsrecht Nießbrauchbestellung oder die Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) vorliegt, erfolgt durch Auslegung (§§ 133, 157, 242 BGB). Nach hM ist maßgeblich, wem der Schwerpunkt der Nutzungen zukommt: Sind nur einzelne Nutzungen übertragen, so Dienstbarkeit; steht dem Begünstigten eher die Gesamtheit zu, so Nießbrauch.
Gesetzlicher Erwerbstatbestand ist zB die Buchersitzung, § 900 II BGB.
Nießbrauch an Rechten
Nießbraucheinräumung an Rechten erfolgt nach den für das Recht maßgeblichen Normen: §§ 398, 413 BGB (Abtretung); §§ 929 ff. BGB: Orderpapiere/ Wechsel; §§ 873 ff. BGB: Grundstücksrechte.
keine Übertragbarkeit
Grundsatz: Unübertragbarkeit - §§ 1059 S. 1, 1061 BGB, § 857 III ZPO
Der Nießbracuh ist grundsätzlich unübertragbar, unbelastbar und unpfändbar. Grund hierfür ist, dass der Nießbrauch mit der Übertragung der Gesamtheit der Nutzungsbefugnisse den Eigentümer des wesentlichen Eigentumsinhaltes enthebt. Der Zustand soll nicht durch Veräußerung des Nießbrauchs perpetuiert werden.
Ausnahmen - §§ 1059 S. 2, 1059a ff. BGB
Übertragbar und damit auch pfänd- und verpfändbar ist der schuldrechtliche Anspruch (§ 1059 S. 2 BGB) auf Ausübung des Nießbrauchs, § 857 III ZPO. Auch juristische Personen und Personengesellschaften (zB OHG) können Nießbraucher sein. De facto wird so die Verewigung möglich (“ewige Gesellschaft”). Konsequenterweise ist dann auch die Veräußerung zulässig, §§ 1059a ff. BGB.
Erlöschen
Das Nießbrauchsrecht erlischt durch
rechtsgeschäftlich durch Aufgabe (§§ 875; 1062, 1064 BGB)
Zeitablauf (§§ 163, 158 BGB)
gesetzlich Wegfall des Berechtigten durch Tod (§ 1061 BGB) bzw. Erlöschen der juristischen Person (sofern nicht §§ 1059a ff. BGB greifen)
Untergang der Sache oder des Rechts
gutgläubiger lastenfreier Erwerb
Rechte des Nießbrauchers
Nutzungen - §§ 1030 I, 100, 99 BGB
Dem Nießbraucher stehen die Nutzungen zu. Nutzungen sind hier die gezogenen Sach- und Rechtsfrüchte. Diese stehen gem. § 954 BGB im Eigentum und zur Disposition des Nießbrauchers. Dagegen besteht keine Dispositionsmacht über den Gegenstand selbst.
Besitz - § 1036 I BGB
Zusätzlich steht dem Nießbraucher ein Besitzrecht an der Sache zu.
Schutz - §§ 1065 iVm §§ 985, 1004; 861 f.; 1007; 823; 812; 816 BGB
Schutz gleich einem Eigentümer (§ 1065 BGB). Im Verhältnis zum Eigentümer ist das zugrundeliegende Kausalverhältnis zu beachten (Ansprüche zB aus § 280 BGB).
Schuldverhältnis zwischen Eigentümer und Nießbraucher
Erhaltung, Lasten, Verwendungen - §§ 1036 f.; 1041; 1049; 1045 ff. BGB
Der Nießbraucher hat die Sache zu erhalten, mit ihr ordnungsgemäß zu wirtschaften und die Lasten zu tragen. Ihm nicht obliegende Verwendungen sind nach GoA-Recht ersatzfähig, § 1049 iVm §§ 683, 684, 670 BGB.
Ansprüche bei Verschlechterung - §§ 1049; 1051-1054 BGB
Unterlassungs- und Sicherheitsleistungsansprüche des Eigentümers.
Sonstige Nutzungsrechte an Grundstücken
Grunddienstbarkeit §§ 1018-1029 BGB
Die Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück. Im Gegensatz zum Nießbrauch erlaubt die Grunddienstbarkeit die Nutzung des belasteten Grundstücks nur “in einzelnen Beziehungen” (§ 1018 BGB). Im Unterschied zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) ist bei der Grunddienstbarkeit der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks berechtigt, während bei der beschränkt persönlichen Grunddienstbarkeit eine bestimmte Person berechtigt ist. Der Dienstbarkeitsbestellung liegt idR ein Kausalgeschäft zugrund. So lässt sich zB der Eigentümer, der auf die Ausübung einer Klage nach § 14 BlmSchG versichtet, dies bezahlen. Trennung und Abstraktion!
Inhalt der Grunddienstbarkeit
Mögliche Inhalte der Grunddienstbarkeit gem. § 1018 BGB sind:
Recht zur Nutzung des dienenden Grundstücks (zB Wegerechtbestellung)
Verbot der Nutzung des dienenden Grundstücks zB auf dem dienenden Grundstück darf nicht höher als 7m gebaut werden, um dem herrschenden Grundstück Aussicht und Licht zu erhalten
Ausschluss von Eigentumsrechten (zB Duldung von Immissionen aus einem Industriebetrieb)
Allen Varianten ist gemein, dass die Dienstbarkeit dem herrschenden Grundstück in seiner Gestaltung einen Vorteil bringt, § 1019 BGB.
Die Grunddienstbarkeit entsteht mit Einigung und Eintragung, §§ 873 ff., 1018 BGB.
durch rechtsgeschäftliche Aufhebung gem. §§ 875 ff. BGB
bei Verjährung des Beseitigungsanspruches aus der Dienstbarkeit (§ 1028 I 2 BGB)
Bedingungseintritt bzw. Fristablauf (§§ 158, 163 BGB)
Die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse führt nicht zum Erlöschen, es sei denn Grundstücksvorteil entfällt.
Verhältnis zwischen Berechtigtem und belastetem Eigentümer
Zwischen den Beteiligten besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, § 1020 BGB. Pflicht zur schonenden Ausübung und Erhaltung der Sicherheit.
Schutz der Grunddienstbarkeit
Abwehr: Besitzschutz (§§ 1029, 858 ff. BGB); actio negatoria (§§ 1027, 1004 BGB); Schadensersatz: §§ 823 ff. BGB; § 280 iVm § 1020 BGB
beschränkte persönliche Dienstbarkeit §§ 1090-1104 BGB
Die beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit iSv § 1090 BGB ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück, welches nicht an ein herrschende Grundstück, sondern wie Nießbrauch an eine bestimmte Person gebunden ist (§ 1090 I BGB). Sie ist unveräußerlich und unvererblich (§ 1092 BGB). Wie die Grunddienstbarkeit gewährt die persönliche Dienstbarkeit nur ein Teilnutzungsrecht.
Inhalt
Der Inhalt der persönlichen Dienstbarkeit gleicht dem einer Grunddienstbarkeit; ein Vorteil ist aber nicht notwendig (kein § 1019 BGB). Ein positives Tun des Eigentümers des belasteten Grundstücks kann nicht verlangt werden. Besonderer Anwendungsfall ist die Gewährung eines dinglichen Wohnrechts (§ 1093 BGB).
Entstehung (§§ 873, 1090 BGB) und Erlöschen (§§ 875 ff. BGB)
Wie die Grunddienstbarkeit, jedoch keine Übertragbarkeit (§ 1092 BGB).
Schutz
Verweis auf Grunddienstbarkeit (§§ 1090 II, 1020 ff., 1026 ff. BGB).
Reallast §§ 1105-1112 BGB
Die Reallast ist ein dingliches Nutzungs- bzw. Sicherungsrecht, das auf wiederkehrende Leistungen (Geld, Sachleistungen oder Dienste) gerichtet ist. “Aus dem Grundstück” bedeutet nur, dass das Grundstück haftet.
Sie ist Nutzungsrecht, wenn grundstücksbezogene Leistungen verlangt werden (zB 1/2 Ernte).
Dagegen dominiert der Sicherungszweck, wenn Geld verlangt (zB Altenteilsrecht. Bauer gibt Hof an Sohn ab, lässt sich Reallast bestellen).
Haftung für Leistungen - §§ 1007, 1008 I BGB
Neben dem Grundstück haftet der Grundstückseigentümer. Daher ist der Erwerb eines solchen Grundstücks stets rechtlich nachteilig iSd § 107 BGB.
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