Kartenstapel

Das Recht in seiner Gesamtheit lässt sich in das Privatrecht und dem öffentlichen Recht unterscheiden. Das Privatrecht wird unterteilt in das Bürgerliche Recht und besonderen Privatrechtsgebieten. Das 2. Buch des BGB befasst sich mit dem Recht der Schuldverhältnisse.

01.01.2018

Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag, Architekten-/Ingenieurvertrag

Den Erfolg seines Werkes

Bei ordnungsgemäßer Belehrung: 14 Tage

Ohne Belehrung: 1 Jahr und 14 Tage

In Textform anordnen, dass die Leistung durchgeführt werden muss.

(§ 650b BGB: einseitiges Anordnungsrecht des AG bei Bauverträgen, wenn keine Einigung erfolgt)

In der Regel 10% der vereinbarten Vergütung (nach § 650f BGB)

???

Nach § 650q BGB (für Architekten-/Ingenieurverträge) besteht ein Anspruch auf Sicherheit, aber keine pauschale gesetzliche Höhe wie „110 %“.In der Praxis: 10 % der vereinbarten Vergütung analog § 650f.

Kündigung und Leistungsverweigerungsrecht

(§ 650f Abs. 5 BGB: AN kann Leistung verweigern und kündigen)

Zustandsfeststellung beantragen (§ 650g BGB)

Das Verfahren dient dem Schutz des AN vor späteren Mängelbehauptungen.

Zahlungspflicht, Beginn der Gewährleistungsfrist, Beweislastumkehr

-Nach der Abnahme trägt der Auftraggeber die Beweislast für Mängel.

-Die Vergütung wird fällig (§ 641 BGB).

-Die Verjährungsfrist für Mängel beginnt (§ 634a BGB).

-Konkludente Abnahme liegt vor, wenn das Verhalten objektiv erkennen lässt, dass die Leistung als vertragsgemäß akzeptiert wird.

-Einzug, Ingebrauchnahme, Schriftverkehr ohne Mängelrüge, Rückgabe der Bürgschaft → gelten oft als konkludent.

Mindestens einen konkreten Mangel

Nach § 640 Abs. 2 BGB: Wenn der AG die Abnahme verweigert, muss er einen Mangel benennen. Sonst gilt das Werk nach 12 Tagen als fiktiv abgenommen.

Gefahr für Leib und Leben, Einschränkung der Nutzbarkeit

Wesentlich ist ein Mangel, wenn er den Gebrauchszweck erheblich beeinträchtigt oder sicherheitsrelevant ist.

Der Architekt kann eine Teilabnahme für in sich abgeschlossene Teilleistungen verlangen, wenn sie für den Auftraggeber eigenständig nutzbar und bewertbar sind (§ 650s BGB – Teilabnahme bei Planungsleistungen)

Freie Kündigung (§ 648 BGB)

Außerordentliche (fristlose) Kündigung (§ 648a BGB)

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

1. VOB/A – Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen

2. VOB/B – Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen

3. VOB/C – Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV)

Schuldhafte Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung

(§ 286 BGB): Voraussetzungen: Fälligkeit, Mahnung, Vertretenmüssen, Nichtleistung

Innerhalb von 6 Werktagen

(§ 15 Abs. 3 VOB/B): Sonst gelten sie als anerkannt

Der Vertragspartner, also in der Regel der Auftraggeber – das kann der Bauherr oder der Architekt sein, je nach Vertragskette

-Fehlende oder verspätete Leistungen von Vorunternehmern

-Witterungseinflüsse (z. B. Frost, Regen)

-Verspätete Materiallieferungen oder Erkrankung des Personals bei Engpassbetrieb

Die VOB/B (§ 6 Abs. 1) nennt konkret: Witterung, Lieferprobleme, fehlende Mitwirkung, nicht rechtzeitige Vorleistungen, etc.

Bei Mängeln nach Abnahme, und wenn eine Nacherfüllung nach § 13 Abs. 5 VOB/B verlangt wird

Die Frist muss dem AN realistisch genug Zeit zur Beseitigung der Mängel geben – keine starren Regeln, aber sie muss der Art und Schwere des Mangels angemessen sein

-Wenn sie von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht

-Wenn sie gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt

-Anspruch auf Nachbesserung

-Zahlungsverweigerung in angemessenem Umfang (§ 641 Abs. 3 BGB / § 16 VOB/B)

-Fristsetzung zur Mängelbeseitigung

Voraussetzung nach § 1 Abs. 4 VOB/B:

• Die Leistung ist notwendig, um den vertraglichen Erfolg zu erreichen.

• Sie ist nicht ausdrücklich im Vertrag enthalten, aber implizit geschuldet.

• Nur, wenn sie dem AN zumutbar ist und der Betrieb sie ausführen kann.

Für ausdrücklich zusätzliche Leistungen (§ 1 Abs. 3) braucht es einen schriftlichen Auftrag.

-5 Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB)

-3 Jahre bei Arglist – ab Kenntnis (§ 634a Abs. 3, § 199 BGB)

-Rechte bei Mängeln (§ 634 BGB):

▸ Nacherfüllung

▸ Minderung

▸ Rücktritt

▸ Schadenersatz

▸ Zurückbehaltungsrecht

-Verzug: Nachfrist, Kündigung, Schadenersatz (§ 5 Abs. 4 VOB/B)

-Sicherheiten: Bis 5 % der Auftragssumme (§ 17 VOB/B)

Der Dienstvertrag (§§ 611 ff. BGB) verpflichtet den Dienstverpflichteten zu einem Tätigwerden, ohne dass ein konkreter Erfolg geschuldet wird (z. B. Arzt, Lehrer).

Der Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) verpflichtet den Unternehmer zur Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs. Dies kann ein körperliches (z. B. Bau eines Hauses) oder geistiges Werk (z. B. Bauplanung) sein.

• Abschlussfreiheit – freie Entscheidung, ob und mit wem ein Vertrag geschlossen wird 

• Gestaltungsfreiheit – Vertragsinhalte sind grundsätzlich frei wählbar 

• Formfreiheit – Verträge können grundsätzlich formfrei (auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten) geschlossen werden, es sei denn, das Gesetz schreibt eine Form vor (z. B. notarielle Beurkundung)  (Vgl. §§ 145–150 BGB)

Ein Antragender ist grundsätzlich an seinen Antrag gebunden, es sei denn, er hat die Bindung ausdrücklich ausgeschlossen (§ 145 BGB). Der Antrag kann aber durch Ablehnung (§ 146 BGB) oder verspätete/abändernde Annahme (§§ 147–150 BGB) erlöschen.

Eine verspätete Annahme (§ 150 Abs. 1 BGB) oder eine Annahme mit Abweichungen vom Antrag (§ 150 Abs. 2 BGB) gilt als Ablehnung des ursprünglichen Angebots und gleichzeitig als neuer Antrag. 

Der Besteller hat folgende Rechte: 

• Nacherfüllung (§ 635 BGB) 

• Selbstvornahme mit Kostenerstattung (§ 637 BGB) 

• Minderung (§ 638 BGB) 

• Rücktritt (§ 636 BGB) 

• Schadensersatz (§§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB)  Je nach Vorliegen eines Verschuldens und der Zumutbarkeit der Mängelbeseitigung. 

Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte/gewöhnliche Verwendung eignet. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte an dem Werk geltend machen können. 

Der Rücktritt ist möglich, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt (§§ 323, 636 BGB), z. B. bei wesentlichen Mängeln, die nicht nachgebessert wurden. Der Rücktritt hat zur Folge, dass der Vertrag rückabgewickelt wird (Rückgewähr bereits erbrachter Leistungen). 

• Regelverjährung: 3 Jahre (§ 195 BGB) 

• Verjährung bei Baumängeln: 5 Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) 

• Beginn: mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB) 

• Schadensersatz bei Bauwerken: 10 Jahre bei arglistigem Verschweigen (§ 634a Abs. 3 BGB i.V.m. § 199 BGB) 

Der Besteller darf einen Mangel selbst oder durch einen Dritten beheben lassen, wenn der Unternehmer zur Nacherfüllung nicht bereit oder nicht fähig ist (§ 637 BGB). Die Kosten sind vom Unternehmer zu erstatten. 

Nach § 632a BGB kann der Unternehmer für nachgewiesene Teilleistungen Abschlagszahlungen verlangen, wenn diese vertragsgemäß und prüfbar erbracht wurden. 

Brutto-Grundfläche

• Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen

• Grundflächen sind alle Flächen, einschließlich der Konstruktion

• Grundrissebenen: NUTZBARE Tiefgeschosse, KG, EG, OG, Zwischengeschosse, DG, Dachflächen —> Ausgenommen: nicht nutzbare Dachflächen, Hohlräume

• gegliedert aus KGF und NGF

Berechnung Brutto-Grundrissfläche:

• äußere Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung

• in Fußbodenhöhe der jew. Grundrissebene

• keine Berücksichtigung konstruktiver/gestalterischer Vor- und Rücksprünge

• überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen: Außenmaße des Gebäudes

• überdeckt, nicht allseitig in voller Höhe umschlossen: aus senkrechter Projektion ermittelt

• nicht überdeckt: Außenmaße nutzbarer, nicht überdeckter Grundrissflächen

Netto-Grundfläche

• unterteilt in Nutzfläche (NF), Technische Funktionsfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF)

Berechnung:

• lichte Maße in Fußbodenhöhe

• Rampen und Treppen werden in senkrechter Projektion ermittelt und DARÜBER LIEGENDEN EBENE ZUGEORDNET

• Aufzugs- und Installationsschächte größer 1m² jeder durchführenden Grundrissebene zugerechnet

Brutto-Rauminhalt

• unterteilt in Netto-Rauminhalt (NRI) und Konstruktions-Rauminhalt (KRI)

Berechnung:

• Flächen der BGF mit zugehörigen Höhen

• getrennte Ermittlung nach: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, überdeckt, nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,

  nicht überdeckt

• getrennte Ermittlung nach Grundrissebenen

• Höhen: Fertigmaße Deckenoberkante

• unberücksichtigt: Fundamente, Bauteile untergeordneter Bedeutung (Kellerlichtschächte, Eingangsüberdachungen)

Konstruktions-Grundrissfläche

Berechnung:

• Fertigmaße aller AUFGEHENDEN Bauteile (Wände, Stützen,…)

• in Fußbodenhöhe, einschließlich Putz/ Bekleidung

• unberücksichtigt: konstruktive Vor- und Rücksprünge, Leisten, Fenster- Türbekleidungen

• Konstruktions-Grundrissflächen von Bauteilen, die Flächen der Bereiche “überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen” und “Überdeckt, jedoch nciht allseitig in voller Höhe umschlossen” trennen, werden “Überfedckt und allseitig in voller Höhe umschlossen” zugerechnet

• KGF = BGF - NF

Netto-Rauminhalt

Berechnung:

• NGF multipliziert mit lichter Höhe (Deckenbelagsoberkante bis Deckenunterkante)

Konstruktions-Rauminhalt

Berechnung:

• KGF multipliziert mit Höhe der Bauteile

• KRI = BRI - NRI

Nutzfläche als Nutzungsgruppen:

• NUF1 Wohnen und Aufenthalt (Bsp.: Wohnräume, Gemeinschaftsräume, Pausenräume, Warteräume,…)

• NUF2 Büroarbeit

• NUF3 Produktion, Hand- und MAschinenarbeit, Experimente

• NUF4 Lagern, Verteilen, Verkaufen

• NUF5 Bildung, Unerricht, Kultur

• NUF6 Heilen, Pflegen

• NUF7 Sonstige Nutzflächen

Technische Funktionsfläche

Nutzungsgruppe: Technische Anlagen

Verkehrsfläche

Nutzungsgruppe: Verkehrserschließung und -sicherung

Strukturelle Grundlage aller Kostenermittlungen

Mengendefinitionen und Messvorschriften als quantitative Grundlage der Kostenermittlungen

Grundflächen (in m²) und Rauminhalte (in m³) sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Fällen getrennt zu ermitteln: 

-Regelfall der Raumumschließung (R):

überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen 

-Sonderfall der Raumumschließung (S):

überdeckt, jedoch nicht allseitig umschlossen 

-Die Grundflächen sind zusätzlich getrennt nach Grundrissebenen (Geschossen) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln

-Schräg liegende Flächen sind aus ihrer senkrechten Projektion auf die waagerechte Ebene zu berechnen

GF Grundstücksfläche aufgeteilt in BF bebaute Fläche, UF unbebeaute Fläche, AF Außenanlagenfläche