Lebenszyklus-Ansatz I FM gerechte Planung

70-80 Jahre

Die Frage ist nicht kann ich mir jetzt die Immobilie leisten,

sondern kann ich sie über den gesamten Lebenszyklus bewirtschaften undinstandhalten?

Planung + Erstellung = 20% der LZK

Davon Planung ca. 15%, Erstellung ca. 85%

D.h. konventionelle Planung hat mit 3% (0,15*0,20) der LZK minimalen Anteil

ABER

Planung hat einen riesigen Einfluss auf Nutzung und auf Nutzungskosten.

Bei Planung wird Grundstein gelegt

Faustformel für 50 Jahre:

Nicht optimiertes Gebäude ist um Faktor 1,5 der Herstellkosten in Nutzung teurer als optimiertes Gebäude

Beispiel:

Herstellkosten: 10 Mio. EUR

nicht optimiertes Gebäude hat 15 Mio. höhere Nutzungskosten über 50 Jahre als optimiertes Gebäude

Bereits in der Planungsphase werden Entscheidungen getroffen, die die Nutzungsphase und die in dieser Phase entstehenden Kosten betreffen und beeinflussen.

Um negative Auswirkungen auf die gesamten Lebenszykluskosten zu vermeiden bzw. zu verringern, ist eine FM gerechte Planung erforderlich.

• Energiekosten

• Instanthaltungskosten

• Reinigungskosten

• Hoher Wartungs- und Instandhaltungsaufwand

• Schlechte Zugänglichkeit

• Erhöhter Heizenergieaufwand aufgrund unsinniger bauphysikalischer

Anordnung

• Keine gute Behaglichkeit und schlechtes Raumklima

• Nutzungs- und Betriebsaspekte in der Planung berücksichtigen

-> im Beispiel: Platz für Heizkörper einplanen

• Facility Management in Planungsprozesse einbinden

-> Problemen im Betrieb vorbeugen

• Nutzungsflächen und Auslastungsgrad optimieren

• Flächen flexibel gestalten

• Hohe Flächeneffizienz

• Optimierte Flächen- und Raumprogramme erstellen

• FM-Belange berücksichtigen

• Zugänglichkeit gewährleisten

-> Ressourcen Schonen (Umwelt)

Nein, schlechte Zugänglichkeit des Reinigungsraumes für das Reinigungspersonal aufgrund fehlender Zugangsberechtigungen

Revisionsklappen sollten gut erreichbar sein

• Instandhaltungsstrategien wählen (bauteilspezifisch), damit Ausfälle reduziert werden

• Guten Zugang zu technischen Anlagen gewährleisten

• Störungsmelder und Sensoren verbauen (Luft-) Feuchtigkeit, CO2

• Lagerräume für Instandsetzungsmaterial einplanen

Gute Revisionierbarkeit verringert den Instandhaltungsaufwand in der Nutzungsphase

Keine Halbeinbaubecken oder Aufsatzbecken Waschbeckeneinbau ohne Ecken und Kanten.

Montage Waschtisch an Wand hängend oder Einbaubecken Gefälle zum Waschbecken, damit Wasser abfließen kann.

• Gute Zugänglichkeit gewährleisten (z.B. Zugangsberechtigungen)

• Reinigungsfreundliche Materialien und Bauteile

• Konstruktive Einbauten (z.B. Transportkörbe zur besseren Fassadenreinigung)

• Nischen sollten vermieden werden

• Selbst hinter kleinen Nischen kann sich Schmutz sammeln

• Erhöhter Reinigungsaufwand in diesen Bereichen

• Gute Heizkörper sowie Vorlauf- und Rücklaufrohre wandmontiert

• keine Nischenbildung unterhalb des Heizkörpers

• Einfache Reinigung

Variante 2 ist sinnvoller!

• Eingangsbereich mit Windfang und Sauerlaufmatten

  • Grober Schmutz von den Schuhen kann mithilfe der Sauberlaufmatten abgefangen werden

  • Sauberlaufmatten sind im kompletten Eingangsbereich ausgelegt

Nachträglich: Mieter selbstständ installieren lassen

-> Kostenexplosion

Chaos!

• Zu selten in Baupraxis umgesetzt

• Einsparpotentialen stehen hohe Investitionskosten gegenüber

• Hoher Planungsaufwand durch strenge Anforderungen

• Datenschutz der gesammelten Gebäude- und Nutzungsdaten

• Funktionalität vs. Design

• Funktionalität oft zweitrangig

• Schwierig neues FM-Konzept zu etablieren

• Kompromisse in Gebäudegestaltung eingehen

• Bereich bislang schlecht erforscht

• FM ist komplexer Gesamtprozess

• FM gerechte Planung ist ein KVP

• Erfahrungen dokumentieren und in CAFM-System einarbeiten

• Schnittstellen zu allen Projektbeteiligten pflegen

• Zunehmende Bedeutung von Sensoren CAFM-Systemen

• Intelligente Gebäude

• Remote-Control-Systeme

• Planende in Zukunft in die Betreiberverantwortung ziehen