Einkünfte aus V&V

• Nr.1: Gebäude, Grundstücke, Wohnungen und grundstücksgleiche Rechte

• Nr.2: Betriebsvermögen oder Möbel

• Nr.3: zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten (z.B. Urheberrechte, Patente, Recht am eigenen Namen oder Bild) im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung

• Werden nicht von § 21 I EStG umfasst

• § 22 Nr.3 EStG: Einkünfte aus Leistungen

• § 15 EStG: Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Gem. § 21 III EStG sind V&V subsidiär, d.h. wenn ein Gewerbebetrieb eine zum BV gehörende Lagerhallte vermietet, gehört die Miete gem. § 21 III EStG zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb

• Vermietung im großen Stil erfolgt grundsätzlich im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung und damit V&V

• Gewerbe: besondere Umstände und Zusatzleistungen (z.B. hotelartiger Service)

• WK-Abzug von Renovierungskosten für Zeiträume, in denen Immobilien leer stehen

• Abzug nur möglich, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass er die Absicht hat, die Immobilie nach Abschluss der Arbeiten tatsächlich zu vermieten

• § 21 II 1 EStG: wenn Warmmiete < 50% der ortsüblichen Miete beträgt muss die Nutzungsüberlassung aufgeteilt werden -> WK können nur hinsichtlich dem entgeltlichen Teil geltend gemacht werden

• § 21 II 2 EStG: bei Warmmiete von mind. 66%: vollentgeltlichen Wohnraumvermietung ausgegangen werden ->Totalüberschussabsicht wird indiziert

Gem. § 8 I EStG: alle Vermögensvorteile, die dem Vermieter zugeflossen sind (§ 11 I EStG) und durch die Nutzungsüberlassung veranlasst sind

Sind gem. § 11 I 3 iVm. II 3 EStG auf die Dauer des Mietverhältnisses aufzuteilen

• Bleiben dem Mieter zugerechnet; es findet also weder ein Zu-, noch ein Abfluss statt

• Kautionsfall: Zufluss der Kautionssumme führt zu Einnahmen beim Vermieter

• Steuerlicher Restwert der AfaA § 7 I 7 HS.1 EStG kann als WK abgezogen werden

• Ersetz die Versicherung den Schaden so liegt bis zur Höhe des Restwerts eine steuerbare Einnahme vor (diese wird durch Abzug der AfaA als WK ausgeglichen)

• AK für Grund & Boden: unbeachtlich (weil diese erst im Zeitpunkt der Veräußerung relevant werden § 4 III 4 EStG)

• AK für Gebäude: §§ 9 I Nr.7, 7 IV, V EStG = Gebäude-AfA

• Finanzierungskosten/Erhaltungsaufwand/Laufende Immobilienkosten: sofort (mit Abfluss § 11 II EStG) abziehbar

• § 7 IV, V EStG

• IV Nr.1: Wirtschaftsgebäude

• IV Nr.2: Gebäude im Privatvermögen

• Abgeschrieben wird die Bemessungsgrundlage = Anschaffungskosten

• AK = Kaufpreis (§ 255 I 1 HGB) + Anschaffungsnebenkosten (§ 255 I 2 HGB)

  (!) Den auf Grund & Boden entfallenen Anteil muss rausgerechnet werden

Notariatsgebühren, Gebühren des Grundbuchamts und Grunderwerbsteuer

§ 11d I EStDV

• § 15 I EStDV und § 255 I 1 Alt.1 HGB

• Kosten der Gebäudeerrichtung

• Planungskosten, Baubetreuung

Nachträgliche AK oder HK « sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten § 6 I Nr.1a EStG = gehören zu den AK (über § 9 V EStG anwendbar)

• Erweiterungen: führen unabhängig von ihrem Umfang stets zu Herstellungskosten § 255 II 1HGB

• Erhaltungsaufwand = Aufwand, der dazu führt, die bisherigen Verwendungs- und Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes aufrechtzuerhalten (z.B. regelmäßig wiederkehrend)

1. Aufgriffsgrenze: (AK * Anteil Gebäude) * 0,15 = x

2. Aufwendungen Instandsetzung netto: y

3. Wenn y > x, dann liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor

4. AK des Gebäudes + Instandhaltungskosten (brutto, wenn nicht gem. § 9b I EStG zum Vorsteuerabzug berechtigt) = AfA-Bemessungsgrundlage

• Schuldzinsen für Finanzierungsdarlehen = Aufwendungen auf die Finanzierungsverbindlichkeit =/= AK/HK des Grundstücks

• Gem. § 9 I 3 Nr.1 EStG sind Schuldzinsen als WK sofort abzuziehen

  • Tilgungsanteil ist nur vermögensumschichtend und daher nicht als WK abzuziehen

  • Damnum = bei Darlehensaufnahme vorausgezahlte Zinsen: als WK abziehbar

  • Kosten Kreditbeschaffung = WK

  • Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung von Sicherheiten = WK